Kira Sözleşmesinin Kiracı Tarafından Haklı Nedenle Feshi ve Feshi İhbar Süreleri

1- Kira Sözleşmesinin Haklı Nedenle Feshi

1.1. Kiracının Fesih Sebeplerinin İncelenmesi

Kira sözleşmesi kiracı tarafından istisnai durumlar hariç (aşırı ifa güçlüğü gibi) şu sebeplerle feshedilebilir:

i. Belirli süreli sözleşme süresinin dolması nedeniyle olağan bildirim yoluyla fesih (15 günlük ihbar süresine uyularak) (mad. 347)

ii. Belirsiz süreli sözleşmenin olağan bildirim yoluyla feshi (3-6 aylık ihbar sürelerine uyularak) (mad. 347/2 ve 329)

iii. Önemli ayıp nedeniyle sözleşmenin feshi (mad. 306/2)

iv. Olağanüstü fesih sebebi olarak önemli sebeplerle (haklı sebeple) bildirimli fesih (sözleşme belirli de olsa belirsiz de olsa 3 aylık bildirim süresine[1] uyularak) (mad. 331 ve 329)

v. Borçlunun (kiraya verenin) temerrüdü kapsamında sözleşmeye aykırılık nedeniyle genel hükümlere dayalı fesih (mad. 126)

1.2. Sebeplerin Yarışması

Kira sözleşmeleri sürekli edimli ve tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu nedenle kiraya verenin sözleşmeye aykırı bir davranışı mevcutsa, sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan temerrüt hükümleri genel bir düzenleme olarak her zaman devrede olacak ve kiracıya temerrüde dayalı ileri etkili fesih hakkı verecektir. Fakat kiraya verenin sözleşmeye aykırı davranışı çoğu kez TBK 331 anlamında önemli sebep teşkil eder kiracıya olağanüstü fesih imkanı da verir. Aynı davranış ayıp hükümleri kapsamında kiraya verenin sorumluluğunu, haliyle kiracının fesih hakkını da ortaya çıkarabilir. Bu noktada dava sebeplerinin yarışması hali vardır. TBK madde 60 hükmünde “sebeplerin yarışması” başlığı ile düzenlendiği üzere, kiracı dava dilekçesinde aksini istemedikçe zararını giderebilecek en lehine sorumluluk sebebi ne ise o sebebe göre hüküm tesis edilecektir.

Ayrıca kiraya verenin yaptıklarının ya da yapmadıklarının (fesih gerekçelerinin) doğru nitelendirilmesinin bir özel önemi daha vardır. Feshin bildirim sürelerine uygunluk, mehil verilmesi, ayıp ihbarı gibi hakkın kullanımına ilişkin meseleler fesih sebebine göre tayin edilecektir. Zira fesih sonrası kiracı tarafından açılacak davalarda da kiraya veren tarafından açılacak davalarda da çoğu kez tartışılacak ilk husus bu noktada olacaktır. Ayıp nedeniyle fesih hakkını kullandığını iddia eden taraf, ayıp bildiriminde bulunmamışsa, fesihten kaynaklanan müspet zararını artık tazmin edemeyecektir. Aynı şekilde temerrüt hükümlerine dayalı fesih gerçekleştiren kiracı, mehil vermeden (karşı taraf temerrüde düşürülmeden) sözleşmeyi feshetmişse, vaktinden evvel fesihten kaynaklanan müspet zararını (TBK 126) talep edemez.

2- Kira Sözleşmesinin Haklı Nedenle Feshinde Fesih Bildirim Sürelerine Uyma Zorunluluğu

Uygulamada işyeri kiracısı tarafından bir tane noter ihtarnamesi ile karşı tarafa mehil verilmeksizin veya ihbar sürelerine uyulmaksızın feshin gerçekleştirildiği ve ardından muhatap kaldığı davalarda feshin haklı sebebe dayandırılmak istendiği sıklıkla görülmektedir. Bu hatalı bir uygulama olup, fesih haklı bir sebebe dayansa bile –ayıp kaynaklı ise ihbar yokluğu, temerrüt kaynaklı ise mehil yokluğu nedeniyle- feshin haksız feshe dönüşmesine sebebiyet verir. Fesih haksız hale geldiğinden, kiraya veren makul süre tazminatını ve varsa fesihten kaynaklanan başkaca zararlarını kiracıdan isteyebilecektir.

2.1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesihte Fesih Bildirim Süreleri

Yargıtay bir kararında[2], kiracı tarafından olağanüstü fesih sebebi kapsamında haklı nedenle fesih gerçekleştiriliyor ise fesih bildirim sürelerine uyulmasının zorunlu olduğunu ifade etmiştir. Yasal bildirim süresine uyulması gerektiği öğretide de ifade edilmektedir[3]. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında üç ay olup (TBK 329) altı aylık dönem uygulanmaz. Feshi ihbardan sonra 3 ay geçmekle sözleşme ileriye etkili feshedilmiş olur.

2.2. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Borçlunun Temerrüdü ve Haklı Nedenle Fesih Terminolojisi

Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerinden düzenlenen borçlu(kiraya veren) temerrüdü, sözleşmenin feshi sebeplerinden birini teşkil eder. Gerek Yargıtay kararlarında gerekse de tarafların dilekçelerinde temerrüde dayalı feshin “haklı nedenle” olduğu şeklinde genel bir terminolojinin hakim olduğu görülmektedir. Oysa bu TBK 331 hükmü ile karışıklığa mahal verebilecek bizce kaçınılması gereken bir ifadedir. Aslen haklı sebeple fesih sadece birkaç sözleşme tipinde (genel kira, ürün kirası, hizmet, adi şirket, acentelik, finansal kiralama gibi) kanuni düzenlemeye sahip bir olağanüstü fesih sebebidir. Temerrüde dayalı fesih ise genel hükümlere dayalı sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan genel fesih sebebidir.

Kiracı sözleşmeyi temerrüde dayalı haklı sebeple feshetmişse fesih tarihinden sonraki kira bedellerini (makul kira süresi) ödemek zorunda kalmayacak, hatta vaktinden önce fesihten kaynaklanan zararlarını da dava konusu edebilecektir. Haklı nedenle (olağanüstü) fesihte ise fesih haklı bir nedene dayansa bile tazminata ilişkin sonuçlar hakim tarafından hakkaniyete göre değerlendirilecektir. Tazminat konusundaki yazımız için tıklayınız.

Ayrıca haklı nedenle fesihte derhal fesih imkanı yokken (üç aylık bildirim süresi) temerrüde dayalı fesihte sadece mehil verilmesi ve verilen mehilde aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin derhal feshi mümkündür. Bu süre Kanun’da açıkça düzenlenmemiş olmakla birlikte, aykırılığın giderilmesine “uygun” bir süre olmalıdır.

2.3. Ayıp Nedeniyle Fesih ve Bildirim Süreleri

Kira sözleşmesine konu kiralanan yerin başlangıçta gizli ayıplı olması veya sonradan önemli bir ayıp nedeniyle kiracı için kullanılamaz hale gelmesi de fesih sebebidir. Fakat bunun için de öncelikle kiraya verene ayıp ihbarında bulunulması gerekir. İhbardan sonra ayıbın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshi mümkün hale gelir. Bu noktada gerçekleştirilecek feshin herhangi bir bildirim süresine tabii olmadığı, fesih ihtarının ulaştığı anda sonuç doğuracağı açıktır.

Sonuç Olarak

Uygulamada, kira sözleşmesinin kiracı tarafından “haklı nedenle” feshi ifadesinin diğer tüm fesih sebeplerini içine alacak biçimde kullanılmakta olduğu aşikardır. Bu terminoloji hem kafa karışıklıklarına hem de hak kayıplarına sebebiyet verebilecek niteliktedir. Kiracı kira sözleşmesini olağanüstü fesih sebebi kapsamındaki çekilmezlik şartının varlığı nedeniyle haklı nedenle feshediyorsa derhal feshedemez. Bildirim sürelerine (üç ay) uymak zorundadır. Fakat kiraya verenin sözleşmedeki bir edimini yerine getirmemesi nedeniyle borçlunun temerrüdü hükümlerine dayalı fesih gerçekleştiriyorsa bu kez mehil verildikten sonra derhal fesih hakkına sahip olacak bildirim sürelerine uyması gerekmeyecektir. Kiraya verenin sözleşmesel bir yükümlülüğü değil de kanundan kaynaklanan bir yükümlülüğü (örneğin kiralanan yeri kiralanma amacına uygun kullanıma elverişli bulundurma yükümü) yerine getirmiyor olması da sözleşmeye aykırılık kapsamında temerrüt teşkil edebileceği gibi hukuki ayıp da teşkil edebilir. Kiracı bu kez seçim kiracının elinde olup, ayıp nedeniyle ihbar ve ardından derhal fesih imkanını kullanabilecektir. Bakıldığında bu sebeplerin tümünü “haklı neden” olarak adlandırmak iki yönden hatalıdır: i. Hem ödenecek tazminatın niteliği ve hesap şekli değişir, ii. hem de fesih bildirim süreleri değişir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 27.11.2021 

 

 

[1] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27.10.2015 tarihli, 2015/7331 E. - 2015/9163 K. sayılı kararında: “Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 maddesine göre (üç ay) … yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.”

[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27.10.2015 tarihli, 2015/7331 E. - 2015/9163 K. sayılı kararında: “Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 maddesine göre (üç ay) ve TBK. 330.maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.”

[3] Şahin, T. (2019). Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK. m. 331), Ankara Üniversitesi, Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 68, Sayı: 1,  s. 346 – 347.

Kadir Uyanık

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.