Aynı Dairenin Birden Fazla Kişiye Satılması: Tapu İptal Davasında Hangisine Öncelik Verileceği

1- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Aynı Dairenin Birden Fazla Kişiye Satılması

Alacağın Temliki Hükümlerine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı yazımızda tüm detayları ile anlatıldığı üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibi tarafından müteahhide devredilecek olan dairenin müteahhit tarafından adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi ile devrini öngören satış sözleşmeleri, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi değil, alacağın temliki sözleşmesi niteliğinde olup geçerlidir. Sözleşme uyarınca kendisine tescil edilmesi gereken daireyi tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen devralamayan alıcı, arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bunun için müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm borçlarını yerine getirmiş olması şarttır. Eğer yüklenici tüm edimlerini yerine getirmemişse, kural olarak arsa sahibinden tazminat dahi istenemez^[1]. Fakat^[2] müteahhit, arsa sahibine karşı yüklendiği işleri eksiksiz olarak yerine getirmemiş olsa bile bu eksikliklerden kaynaklanan parasal karşılık arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilerek tapunun devrine karar verilebilmesi mümkün olabilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 28.06.2021 tarihli, 2020/2276 E. - 2021/3024 K. sayılı güncel kararında da benimsendiği üzere, müteahhit aynı dairenin satışını öngören birden fazla kişi ile sözleşme yapmışsa bunlardan hangisine öncelik verileceği sorusunun cevabı “sözleşme tarihi” ile çözümlenmelidir. “Önceki tarihli” adi yazılı sözleşmenin tarafı, sonraki tarihli resmi şekilde yapılmış sözleşmenin tarafından bile üstün tutulmaktadır. Diğer bir deyişle, müteahhit ile kim daha önce sözleşme imzalanmışsa tapu iptal tescil davasını o açabilir. Sonraki tarihli sözleşme sahipleri ancak müteahhitten ödedikleri bedelin tazmini isteyebilirler.

Kararda aynen şu ifadelere yer verilmiştir: “Diğer yandan uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile),diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.”

2- Önceki Tarihli Adi Yazılı Sözleşme ile Sonraki Tarihli Resmi Yazılı Belgenin Yarışması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından incelenen bir dosyada, 2005 tarihli adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesine dayanarak tapu devri isteyen bir alıcı ile, 2010 tarihli noter düzenlemesi şeklinde yapılmış satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu devri isteyen bir alıcının davaları birleştirilmiş ve hangisine üstünlük tanınacağı tartışılmıştır. Hukuk Genel Kurulu’nun 22.11.2017 tarihli, 2017/2265 E. - 2017/1435 K. sayılı kararında;

“Yapılan açıklamaların ışığında somut uyuşmazlık değerlendirildiğinde, davacı ...’in isteminin dayanağı 14.10.2005 günlü adi yazılı temlik sözleşmesidir. Yüklenici olan davalı ... önce imzasını inkâr etmek suretiyle temlik işlemini kabul etmemiş ise de yapılan inceleme sonucu sözleşmedeki imzanın yükleniciye ait olduğu saptanmıştır. O hâlde davacı yönünden ortada hüküm ve sonuç doğuracak bir temlik işlemi bulunmaktadır.

Birleşen davanın davacısı ... da yüklenicinin 23.09.2010 tarihinde yaptığı temlik işlemine dayanmıştır. Yüklenici tarafından ...’na yapılan temlik işlemine ilişkin sözleşmenin noterde düzenlenmesinin öncelik bakımından bir önemi yoktur. Çünkü az yukarıda sözü edildiği üzere önemli olan Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK 184) hükmünce temlik işleminin yazılı yapılmasıdır.

Görülüyor ki yüklenici, arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını temlik sözleşmeleriyle hem davacı ...’e hem de birleşen davanın davacısı ...’na temlik etmiştir.

Eldeki davada davacı ... 14.10.2005 günlü temlik sözleşmesine, birleşen davanın davacısı ... ise 23.09.2010 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine (temlik işlemine) dayandığına göre yarışan şahsi haklarda önceki tarihli olan davacı ...’in dayanağı olan sözleşmeye değer tanınmalıdır.”

Sonuç Olarak

Müteahhitten adi yazılı satış sözleşmesi daire satın alan kimselerin başına gelebilecek olumsuz senaryolardan biri de dairenin birden yine adi yazılı belge ile veya noterlikçe düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ile birden çok kişiye satılmış olmasıdır. Şu yazımızda incelenen şartlar bir arada bulunmak koşuluyla, adi yazılı belge ile taşınmaz satın alanların bu sözleşmeleri geçersiz olmayıp, alacağın temliki hükmündedir. Bu belgeye dayalı olarak müteahhit veya arsa sahibine karşı tapu iptal tescil davası açılabilir. Bu noktada birden çok kişiye devredileceği vaadedilen taşınmaz uyarınca hangisinin korunacağı tartışması gündeme gelir. Adi yazılı belgenin noterlikçe düzenlenmiş belgeden daha az korunacağı düşünülebilecek ise de Yargıtay’ın istikrarlı görüşüne göre aslolan sözleşmenin kurulma tarihidir. Sözleşme tarihi daha erken olan tarafın hakkı üstün tutulmalı, tapu ona verilmelidir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 04.11.2021

 

 

[1] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 28.06.2021 tarihli, 2020/2276 E. - 2021/3024 K. sayılı kararında: “Eğer yüklenici edimlerini yerine getirmemişse davacının terditli talebi olan tazminat talebi değerlendirilmeli ve bu talebin sadece yüklenici şirket açısından kabulüne karar verilmelidir.”

[2] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 28.04.2021 tarihli,  2020/1701 E. - 2021/2007 K. sayılı kararı: “Dosya kapsamında bulunan 18.04.2011 tarihli bilirkişi kurulu raporunda işyeri ve dairelerin bitmiş vaziyette olup, binanın inşaat seviyesinin %99,50 olduğu, tadilat ruhsatı ile iskan alınmasının mümkün olduğu ...2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2001/825 Esas sayılı dosyası ile eksik imalat bedelinin arsa sahiplerine ödendiği belirtilmiştir....Belediyesi'nin 07/09/2009 tarihli yazısında ise projeye aykırılık bulunduğundan iskan ruhsatı verilemediği belirtilmiştir. O halde inşaatın yasal olarak tamamlandığından, yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirdiğinden söz edilemez. Bu itibarla yükleniciden alacağın temliki hükümlerine göre dava konusu daireyi temlik alan davacının, tescile hak kazandığını söyleyebilme olanağı bulunmamaktadır. Ne var ki; ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2001/825 Esas sayılı dosyasında dava konusu bina ile ilgili olarak davacılar ... ... ve ... tarafından 24/08/2001 tarihinde tapu iptali ve tescil istemli dava açıldığı, mahkemece imalatın %98 oranında tamamlandığı, eksik işler bedeli 18.000,00 TL arsa maliklerine ödendiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verildiği, kararın 03/07/2004 tarihinde kesinleştiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacı ile aynı durumda bulunan yükleniciden temlik alan 3. kişilerin açmış olduğu dava dosyaları getirtilip belirlenen eksik işler ve iskan ruhsatı ile ilgili bedelin arsa sahiplerine ödendiğinin tespiti halinde davanın kabulüne karar verilmesi, bu bedel yatırılmamış ise; mevcut inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması; yasal hale getirilebilecekse bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak bir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi; alınacak cevaba göre konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulu vasıtasıyla mahallinde keşif yapılarak rapor alınmak suretiyle inşaatın yasal hale getirilmesi için gereken tüm masrafların ve oturma ruhsatı alınmasında gerekli masrafların tespit edilmesi, tespit edilen bedelin depo edilmesi için davacıya süre verilmesi, depo ettiği takdirde davanın kabulüne karar verilmesi, aksi halde davanın reddedilmesinden ibarettir.”

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.