Harici Satım Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal Tescil Davası Açma Hakkı

1. Taşınmaz Satış Sözleşmesi Geçerlilik Şartı

Türk Medeni Kanununun 706. ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç doğurabilmesi için sözleşmenin resmi şekil koşuluna uyularak yapılması zorunludur. Kural olarak adi yazılı taşınmaz satım sözleşmesi resmi şekil şartına uygun olmaması nedeniyle kesin hükümsüz olup tarafları bağlamaz. 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’nda belirtilen istisnai durum dışında bu sözleşmelere dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

1.1. Adi Yazılı Sözleşmenin / Harici Satım Sözleşmesinin Geçersizliğinin Sonuçları

Adi yazılı şekilde yapılan veya noterde yapılan taşınmaz satış sözleşmesi geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemezler ise de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlüdürler. Fakat yukarıda numarası gösterilen karar gereğince tapu iptal ve tescil davası açma hakkının doğduğu istisnai durumlar mevcuttur. Bunlardan biri bu makalenin konusu olan istisnai içtihadı birleştirme kararı olup, diğeri  yükleniciden adi yazılı sözleşme ile taşınmaz satın alma durumunda gündeme gelen durumdur. Bu durum "Alacağın Temliki Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal Tescil" başlıklı makalemizde incelenmiştir.

1.2. Adi Yazılı Taşınmaz Satım Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Açma Hakkı

“30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” sonucuna varılmıştır. Bu kararla; gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece TMK’nın 2. maddesine aykırı davranışlarının önlenmesi amaçlanmıştır.” ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 17.06.2020 tarihli, 2017/592 E.  ,  2020/430 K. )

2. Adi Yazılı Sözleşmeye Dayalı Tapu İptal Davası Açma Şartları

Yukarıda açıklandığı üzere tapulu taşınmazların devrine ilişkin şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersizlik yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Ancak bu kararın uygulanabilmesi birtakım şartlara bağlanmıştır.

Harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması şartlarının bir arada bulunması gereklidir.

2.1. Taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Olarak Yapılması

Bahsi geçen kararın uygulanması için ilk şart, taşınmazın niteliğine ilişkindir. Taşınmazın arsa, tarla gibi vasıflara sahip olması halinde herhangi bir yapılaşmadan söz edilemeyeceğinden, adi yazılı arsa satışı ya da adi yazılı tarla satışı gibi ilişkilerde bahse konu içtihadın uygulanması mümkün değildir. Aynı şekilde mevcut bir bağımsız bölümün satışında da bahse konu içtihadın uygulanması mümkün değildir.

2.2. Alıcının Edimlerini Yerine Getirmiş Olması

Alıcınn edimlerini yerine getirmesi şartı güncel yargı kararları ile yumuşatılmış ise de özü itibariyle alıcının, ödelemelerin büyük bölümünü yerine getirmesinin ardından bu davayı açma hakkı gündeme gelir. Zira Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 15.04.2019 tarihli, 2016/10637 E.  ,  2019/3347 K. Sayılı kararında “davacının dayandığı sözleşmenin geçerli olduğu nazara alınarak, dava konusu bağımsız bölümlerin sözleşme tarihindeki satış bedelinden ödenmeyen kısım varsa belirlenerek oran kurulması ve taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli belirlenerek ödenmeyen orana karşılık gelen, bakiye satış bedeli davacıya depo ettirildikten sonra Türk Borçlar Kanununun 97. maddesinde yer alan birlikte ifa kuralı gereği davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekir.” Şeklinde karar vererek ödemelerin tamamen yapılmaması halinde de ödemeler depo ettirilerek tapu iptal ve tescil kararı verileceğine hükmetmiştir.

2.3. Satıcının Bağımsız Bölümü Teslim Etmiş Olması

Bahsi geçen kararda bağımsız bölümün teslimi şartı aranmış ise de güncel Yargıtay kararları salt teslim şartını aramamaktadır. Zira teslim etmeme hali satıcı firmadan kaynaklanıyor olabilir. Bu durumda teslim etmeme hali mevcut ise de alıcının kusurundan kaynaklanmayan teslim etmeme halinden alıcı sorumlu tutulmamalıdır.

“Dosya içerisinde yer alan 30.08.2014 tarihli sözleşme uyarınca; mesken niteliğindeki zemin üstü, 1. kat, ön-sağ taraftaki 1+1 dairenin davacıya 57.500,00TL bedelle satışı vaat edilmiştir. Davacı ise 1. kat, 4 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini talep etmiş, davalıya 55.000,00TL ödeme yapmış ve mahkemece bakiye 2.750,00TL satış bedeli depo ettirilmiştir.

Tapu kayıtlarına göre, dava konusu binada 03.03.2015 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve dava konusu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

30.08.2014 tarihli sözleşmede, dairenin en geç bir yıl içerisine anahtar teslim olarak teslim edileceği kararlaştırılmış, mahallinde 28.12.2015 tarihinde yapılan keşfe katılan inşaat bilirkişisi 11.01.2016 tarihli raporunda, dava konusu dairenin oturuma hazır halde bulunmadığını bildirmiştir. Dava konusu daire davalı edimini zamanında ifa etmediğinden davacıya teslim edilememiştir.

Yapılan yargılama ve dosya kapsamına göre mahkemece; 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ve Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek davacının tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.” ( Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 26.02.2019 tarihli, 2016/7302 E.  ,  2019/1694 K. )

2.4. Satıcının Tescile Yanaşmaması

Satıcının tescile yanaşmaması şartı esasen her somut olayda mevcut olan bir durumdur. Aksi kabulde alıcının tapu iptal ve tescil davası açması gündeme gelmeyecektir. Fakat burada dikkat edilmesi gereken nokta satıcının tescile hazır olmasına rağmen, alıcının ödemeleri tamamlamaması nedeniyle ya da devralmaya yanaşmaması hallerinin bulunmaması gerekir. Aksi halde hakkın kötüye kullanımı gündeme gelebilecektir.

3. Harici Satış Sözleşmesinin Geçersizliği ve Ödenen Paranın İadesi

Alıcı, tapunun kendisine tescilini istemez ve daireyi / taşınmazı devralmaktan vazgerse, tapu iptal ve tescil davası açmak yerine ödenen paraların sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesinin talep edilmesi mümkündür. Bu davanın şartları ve ayrıntıları ayrı bir makale konusu yapılacaktır.

4. Harici Satış Sözleşmesinin Geçersizliği ve Ödenen Kaporanın İadesi

“Akit yapılır yapılmaz taraflardan birinin diğerine bir miktar para vermesinin ne gibi bir maksada dayandığı açık bir şekilde anlaşılmıyorsa, verilen paranın pey akçesi olduğu karine olarak kabul edilir (BK. m. 156/1). Davalı bu karinenin aksini yasal delillerle kanıtlayabilir.

Öte yandan, daire satışına ilişkin taraflar arasında yapılan sözleşme resmî şekilde yapılmış olmadığından hükümsüzdür (MK. m. 634, BK. m.213, Tapu Kanunu m.26). Akdi yapanlardan birisi tarafından önceden diğerine ödenen pey akçesi veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer’i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmazsa fer’i şart dahi geçerli olmaz. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin veya cayma akçesinin geri verilmesi sebepsiz mal edilmeye ilişkin hükümler gereğince istenebilir.” ( Yargıtay 13. Hukuk Dairesince 10.06.2014 tarihli ve 2014/4732 E., 2014/18520 K. sayılı kararı )

Sonuç

Harici satış sözleşmesi ile olarak adlandırılan adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açılamayacağı, bu sözleşmenin mülkiyetin devrine zorlama imkanı vermeyeceği kabul edilmektedir. Fakat bu kuralın istisnaları bulunmaktadır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile adi yazılı sözleşmenin tescile zorlama imkanı vereceği istisnai durum düzenlemiştir. Hakkın kötüye kullanımını engellemeye yönelik bu uygulama ile Kat Mülkiyetine tabii bir taşınmazı devralmak üzere yapılan sözleşmeler uyarınca ödemelerini tamamlamış ve tamamlamaya hazır olanlar,  tapu iptal ve tescil davası açabilirler. Diğer istisnası olan "Alacağın Temliki Hükümlerine Dayalı Tapu İptal Tescil Davası Açma Hakkı" konulu makalemize buradan ulaşabilirsiniz.

Daha fazla bilgi için info@kutelhukuk.com adresi üzerinden veya Whatsapp iletişim hattından iletişime geçebilirsiniz. 04.12.2020

Kadir Uyanık

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.