İcra Mahkemesi İtirazın Kaldırılması Davasında Depozitoyu Kira Alacağından Mahsup Edebilir Mi?

1- Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan İcra Takibi ve İtirazın Kaldırılması Davası

Kiraya veren ile kiracı arasında adi yazılı olarak veya noter onaylı olarak yapılan kira sözleşmesi uyarınca kiracı tarafından vaktinde ödenmesi gereken bir kira bedeli bulunmaktadır. Kira bedeli vaktinde ödenmediğinde kiraya veren tarafından kiracının tahliyesi ve kira bedelinin tahsili amacıyla icra takibi başlatılmakta, icra takibinde adi yazılı kira sözleşmesinin altındaki imza inkar edilmediği takdirde dar yetkili icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılmaktadır. Bu davada kiracının çeşitli savunmaları olsa bile icra mahkemesince dinlenmemekte, bu savunmalar için genel mahkemelerde dava açması gerektiği ifade edilmektedir. Aynı durum depozitonun mahsubu için de geçerli midir? Kiralanan yeri tahliye etmiş olan kiracı, ödenmemiş kira bedelleri için başlatılan icra takibine itiraz etmiş ve fakat imzasını inkar etmemişse dar yetkili icra mahkemesinde depozitonun mahsup edilmesi gerektiği savunmasını ileri sürebilir mi? Bu yazımızda konuyla ilgili bir inceleme yapılacaktır.

2- Sulh Hukuk Mahkemesinde Depozitonun Kira Alacağından Mahsubu

Taraflar arasındaki sözleşme uyarınca kiraya verene teslim edilmiş olan depozito (güvence bedeli) ödemesinin kira alacağından mahsubu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmış alacak ve/veya itirazın iptali davaları bakımından mümkündür. Diğer bir deyişle, kiracı, cevap dilekçesinde kiralanan yeri tahliye ettiğini ve depozitonun kira borcundan mahsup edilmesi gerektiğini iddia etmişse, Sulh Hukuk Mahkemesi bu iddiayı incelemek ve şartları mevcutsa alacaktan mahsup ederek takibin kalan kısım yönünden devamına karar vermekle yükümlüdür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.12.2020 tarihli, 2020/10885 E. - 2020/7857 K. sayılı kararında; “yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davalı kiracının, sözleşme süresi sona ermeden, 18/11/2013 tarihinde taşınmazı erken tahliye ettiği dikkate alınarak, tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte tahliye tarihinden itibaren belirlenen makul süre kira tazminatından sorumlu olduğu gözetilerek, buna göre hesaplama ve değerlendirme yapılması yönünden uzman bilirkişiden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınması; bundan sonra ödenen kira bedeli ve depozito bedeli mahsup edilmek suretiyle aşan kısmın hüküm altına alınması gerekirken;”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 01.07.2019 tarihli, 2017/11286 E. - 2019/6016 K. sayılı kararında; “Somut olayda; birleşen dosya davacısı kiracı, 1.000 USD depozito bedelinin iadesini talep etmiş olup, kira sözleşmesinin " hususi şartlar " başlığı altında düzenlenen 9. maddesinde, " Kiracı depozit olarak 1.000 Amerikan Doları mal sahibine vermiştir." ; 13. maddesinde ise ; "Kiracı daireyi boşaltıp giderken doğacak herhangi bir zarar ve ziyanı mal sahibi depozitten giderir. Verilen depozit yapılacak zarar ve ziyanı karşılamazsa kiracı karşılamayı şimdiden kabul eder." şeklinde düzenleme yapılmıştır. Kiracı özel şart gereğince, kiraya verene ödediği depozito bedelinin iadesini ancak kiralananın tahliye tarihinde tam ve sağlam olarak kiraya verene teslimi halinde isteyebilir. Bir başka ifade ile depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının, kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir. O halde, mahkemece; depozito bedeli mahsup edilmek suretiyle , depozito bedelini aşan kısmın asıl davada hüküm altına alınması, hasıl olacak sonuca göre birleşen dava hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (Aynı yönde karar için bkz. 3. Hukuk Dairesi’nin 10.09.2019 tarihli, 2017/8877 E. - 2019/5230 K. sayılı kararı)

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 14.05.2015 tarihli, 2014/8247 E. - 2015/4939 K. sayılı ilamında; "....sözleşmenin bitim tarihi de esas alınarak tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşul ve şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin tespiti ile bu süreye isabet eden makul süre kira alacağı ve ortak gider alacağı belirlenerek davacı kiracı tarafından ödenen depozito bedelinden mahsup edilmek suretiyle varsa kalan depozito bedeli yönünden davanın kabulüne karar verilmesi ...." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

3- Dar Yetkili İcra Mahkemesinin Depozitonun Mahsubuna İlişkin İnceleme Yetkisi

İcra mahkemelerinde açılacak itirazın kaldırılması davalarında ise depozitonun mahsubu savunmalarına aynı biçimde itibar edildiği söylenemez. Uygulamada sıklıkla görüldüğü üzere, depozitonun mahsubu talepleri icra mahkemelerince –bizce hatalı olarak- reddedilmektedir. Depozitonun iadesi şartlarının oluşup oluşmadığının yargılamayı gerektiği ve dar yetkili mahkemece bu yönde bir inceleme yapılamayacağı kabul edilerek mahsup talepleri reddedilmektedir. Takas def’i olarak ileri sürülmesi ve HGK 1994 tarihli kararındaki şartlar mevcutsa takas def’ini icra mahkemesince incelenmesi bizce her zaman mümkün ise de cevap dilekçesinde ileri sürülen mahsup talepleri de dikkate alınmalıdır. Konuyla ilgili görüşümüzü destekler nitelikte eski tarihli ve güncel tarihli Yargıtay kararları mevcuttur:

"Borçlunun (kiracının) ileri sürdüğü mahsup iddiası (dar yetkili) icra mahkemesince araştırılmalıdır." (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 24.2.1986 tarihli, 8412/2072 sayılı karar.)

"Kiracıdan alınmış olan teminatın (depozitonun), kiralananın tahliyesinden sonra, kiralananda zarar bulunmaması halinde, kira borcundan mahsup edilebileceği" (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 15.12.1992 tarihli,  9360/16396 sayılı karar.)

“depozito ödemesinin kira ödemesi olarak kabul edilmesi gerekmiş olup, bakiye alacak yönünden itirazın kaldırılması talebinin reddi ile” (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 14.02.2019 tarihli, 2019/260 E. - 2019/1450 K. sayılı kararı.)

Ayrıca iki farklı alacağın takas edilmesi talebi ile icra mahkemesine başvurulması halinde mahkemenin hangi hallerde alacakların takasına karar verilebileceği 1994 tarihli HGK kararına atıf yapılarak belirlenmektedir. Kararların tamamı şu cümle ile başlar:

"HGK'nun 12.10.1994 tarih ve 1994/251-593 sayılı kararında da benimsendiği üzere dar yetkili icra mahkemesinin yargılama usulü göz önünde tutulduğunda takip hukuku bakımından takas ve mahsup iddiası kural olarak;

i. Takasa konu alacağın İİK'nun 68. maddesindeki belgelere dayalı bulunması veya

ii. Bu alacakla ilgili olarak icra takibinin yapılmış ve takibin kesinleşmiş olması ya da

iii. Alacağın ilama bağlanması hallerinde dikkate alınabilir.

(Aynı giriş bölümünü içeren tüm kararlar için bkz. 12. Hukuk Dairesi, 30.04.2019 tarihli, 2018/6679 E.  ,  2019/7324 K. 12. Hukuk Dairesi, 05.11.2018 tarihli,  2018/4815 E.  ,  2018/10782 K. , 12. Hukuk Dairesi, 25.10.2018 tarihli, 2018/14309 E.  ,  2018/10630 K., 12. Hukuk Dairesi 04.10.2018 tarihli, 2018/3735 E.  ,  2018/9232 K.)

Sonuç Olarak

Kiracının kira borcuna yönelik icra takibine vaki itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulması halinde, borçlu / kiracı tarafından depozitonun mahsubu talebi ileri sürülmekte, icra mahkemelerince bu talep “iade şartları yargılamayı gerektirdiğinden” reddedilmektedir. Biz bu yöndeki kararlara katılmanın mümkün olmadığını düşünüyoruz. Dar yetkili icra mahkemesinin güncel ve eski tarihli Yargıtay kararları uyarınca depozitonun mahsubuna yönelik savunmaları incelemesi gerektiği kanaatindeyiz.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 07.10.2021

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.