Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Temlik Yasağı Düzenlemesi ve Sonuçları

1- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Hak Kazanılacak Bağımsız Bölümlerin Temliki

Şu yazımızda teferruatı ile açıklandığı üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca (veya yapsatçı konumunda olduğu için kendi arsası üzerine bina inşa eden müteahhitler) kendileri adına tescil edilecek bağımsız bölümleri, henüz tescil talep etmeye hak kazanmamış olsalar bile, üçüncü kişilere devredebilirler. Böylelikle kendilerine finansman sağlarlar. Tüketici de erken (topraktan) satın aldığı bağımsız bölüme, daha makul sayılabilecek fiyatlarla erişmiş olur.

Kar karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca yüklenici firmaya arsa sahipleri tarafından devredilecek bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere adi yazılı satış vaadi sözleşmesi ile devredileceğinin kararlaştırılması, alacağın temliki sözleşmesi niteliğinde olup, adi yazılı biçimde yapılmış olsa bile geçerlidir. Alıcı, yükleniciye karşı tüm edimlerini yerine getirmiş, sözleşmeye uygun olarak satım bedelini ödemişse, hem yükleniciyi hem de arsa sahiplerini dava ederek, tapunun kendisine devredilmesini isteyebilir.

2- Arsa Sahibinin İzni Olmadan Yükleniciye Devredilecek Dairelerin Satılması

Çeşitli Yargıtay kararında da ifade edildiği üzere, alacağın temliki sözleşmesi niteliğinde olan bu sözleşmenin imzalanması için arsa sahiplerinin rızası gerekmemektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 08.12.2021 tarihli, 2021/2738 E. - 2021/2100 K. sayılı kararında: “arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir.”

Yine 14. Hukuk Dairesinin 13.05.2010 tarihli, 2010/4902 E. - 2010/5603 K. sayılı kararında: “Yüklenici inşaat yapımı sebebi ile kazanacağı kişisel hakkını arsa sahibinden doğrudan isteyebileceği gibi bu hakkı işin mahiyetinden aksi anlaşılmadıkça veya sözleşmeyle yasaklanmadıkça Borçlar Kanununun 162. maddesinden yararlanarak üçüncü kişilere devredebilir.”

Fakat kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin daireleri üçüncü kişilere satmasını yasaklayan bir düzenleme yer alıyorsa, bu kural değişmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 29.03.2012 tarihli, 2011/15867 E. - 2012/4643 K. sayılı kararında da ifade edildiği üzere: “Kaldı ki, davacıların düzenlemesi Borçlar Kanununun 162. vd. maddelerinde yapılan alacağın temliki hükmünden yararlanabilmesi için, asıl sözleşmeden temlikin men edilmemiş olması gerekir. Somut olayda ise, sözleşmenin 5. maddesi ile yükleniciye temlik yasağı getirilmiştir. Dolayısıyla, davacılar yüklenicinin yaptığı temlik işlemine dayanarak arsa sahiplerini ifaya zorlayamaz.”

Yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 02.06.2011 tarihli, 2011/3185 E. - 2011/7135 K. sayılı kararında da ifade edildiği üzere:Davacının dayandığı, davalılardan yüklenici ile yapılan "inşaat yapım sözleşmesi" niteliği itibariyle yukarıda sözü edilen alacağın temliki işlemidir. Her ne kadar temlik işlemi yapılırken borçlunun rızası gerekmez ise de, BK m. 1621 uyarınca temlikin geçerliliği için kanun veya sözleşme ile ya da işin mahiyeti icabı temlik yapan kişinin men edilmemiş olması gerekir. Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesinde ise aynen "yüklenici firma kendine ait parselleri isterse kooperatif şeklinde, isterse yap-sat şeklinde yapmakta serbesttir. Temlik edemez veya sözleşmeyle doğan haklarını bir başkasına veya firmaya devredemez." hükmü bulunmaktadır. Görülüyor ki, sözleşmenin bu hükmüyle yükleniciye temlik yasağı getirilmiştir. Bundan dolayı da davacı üçüncü kişi, yüklenicinin yaptığı temlike dayanarak davalı arsa sahibinden mülkiyet nakli talebinde bulunamaz.”

Sonuç Olarak

Yüklenici (müteahhit) firma ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümleri, üçüncü kişilerin imzalayacağın adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine doğrudan bir etki etmez ise de arsa sahiplerine karşı tapu iptal ve tescil davası açma hakkını kısıtlayabilecektir. Şayet arsa sahibi, yüklenicinin payına denk gelen bağımsız bölümü yükleniciye devretmişse bu kez yükleniciye tapu iptal davası açılabileceği görüşündeyiz. Zira temlik yasağı, temliğin arsa sahibini bağlamayacağı anlamına gelmekte olup, temlik sözleşmesinin topyekün geçersizliği anlamına gelmemektedir. Bu nedenle alıcılar, temlik yasağının varlığına rağmen sözleşme imzalamışsa, arsa sahibine karşı dava açamayacak ise de tapu yükleniciye geçmişse, yüklenici firmaya icbar davası açabilir görüşündeyiz.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 12.04.2022 

Kadir Uyanık

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.