Kiracının İcra Yoluyla Tahliyesi - Kiracının İcra Takibine İtirazı

Kiracının en hızlı tahliyesini sağlayacak hukuki yollar Kirayı Ödemeyen Kiracıyı Tahliye Etme Yolları başlıklı makalemizde açıklanmıştır. Bunlar; kiracının icra takibi takibi yoluyla tahliyesi, kiracının bir kira yılı/dönemi içinde iki haklı ihtara maruz kalması üzerine temerrüt nedeniyle tahliye davası ve tahliye taahhütnamesi nedeniyle dava veya icra takibi yollarıdır. Bu sebeplerin dışında; yeni malikin hakları, taşınmaz sahibinin ihtiyaçları gibi yöntemler mevcut ise de bunlar hem dava süreci bakımından hem de istisnai yollar olması bakımından az başvurulan yöntemlerdendir.

 

Bu makalenin konusunu da konut ve çatılı işyeri kiralarında, icra takibi yoluyla kiracının tahliyesi şartları ve süreç hakkında birtakım soru işaretlerine cevaplar verilecektir. Belirtmek gerekir ki bu makalede, çatısız işyerleri, arsa, tarla, arazi gibi taşınmazlar dikkate alınmamaktadır.

 

2. İcra Takibi Yoluyla Kiracının Tahliyesi

 

Kiracı, kira borcunu ödemez ise kiraya veren tarafından kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi başlatılır. Bu icra takibi sadece para alacağını değil aynı zamanda kiracının tahliyesini de konu edinir. Bu nedenle itiraz süresi, ödeme süresi, itiraz edilirse sürecin nasıl işleyeceği, itiraz edilmezse sürecin nasıl işleyeceğinin tek tek incelenmesi gerekir.

 

2.1. Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmemesi

 

Kiracı, kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi dosyasından kendisine gönderilen ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etme hakkına sahiptir. Bu sürede itiraz edilmezse, taraflar arasındaki adi yazılı kira sözleşmesi kabul edilmiş sayılır. Ayrıca kiracı 30 gün içerisinde kira borcunu icra dosyasına ödemek zorunda kalır. Ödeme yapılmazsa, kiraya veren 30 günlük sürenin dolmasının ardından İcra Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Borçlunun tahliyesi 269/a maddesi gereği altı ay içinde İcra Mahkemesi’nden talep edilmelidir. Aksi takdirde tahliye isteme hakkı düşer.

 

İcra Mahkemesi iş yoğunluğunda göre, 3-6 ay arasında tahliyeye karar verir. Tahliye kararı verilinceye kadar kira bedeli ödenmiş olsa bile tahliye kararı verilir. Tahliye kararına itiraz edilse bile tahliye durdurulamaz. Kiracı 30 gün içerisinde borcu öderse, bu takip uyarınca gönderilen ödeme emri “ilk haklı ihtar” olarak değerlendirilir.

 

2.2. Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Eder ve Borcu Ödemezse

 

2.2.1. Kiracı Sadece Borca İtiraz Ederse

 

Kiracı, sadece icra takibine konu edilen borcun miktarına itiraz ederse, taraflar arasındaki kira sözleşmesi adi yazılı olsa bile kiracı tarafından kabul edilmiş bir sözleşmeye dönüşeceğinden, İcra Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması mümkündür. (İcra ve İflas Kanunu madde 269/c)

 

2.2.2. Kira Sözleşmesinin Varlığına veya Altındaki İmzaya İtiraz Ederse

 

Kiracı, kira sözleşmesini veya altındaki imzayı inkar ederse; kiraya veren tarafından İcra Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilmesi için noterde düzenlenmiş veya onanmış bir kira sözleşmesinin varlığı aranır. Taraflar arasındaki sözleşme adi yazılı bir kira sözleşmesi yani taraflar arasında noter onayı olmadan imzalanmış ise itirazın kaldırılması ve tahliye davası İcra Mahkemesi’nde açılamaz. Artık bu davanın Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekecektir. Ayrıca icra takibinde gönderilen bu ödeme emri, ilk ihtar yerine de geçeceğinden, dava açmak yerine bir sonraki ay için icra takibi yapılmasını da bekleyebilir. (269/b)

 

2.2.3. Tahliye Kararının İnfazı İçin Kesinleşmesi Gerekmez

 

Kiracının tahliyesine yönelik İcra Mahkemesi kararının uygulanması için kararın kesinleşmesi gerekmez. Kiracının, mahkeme kararına itiraz etmesi; tahliye işlemlerini durdurmaz. Ancak kararın uygulanması, yani kiracının icra kanalıyla tahliyesi işlemlerinin yürütülmesi için İcra Mahkemesi kararının borçluya tebliğ edilmesinin üzerinden 10 günlük sürenin geçmesi gerekir.

 

Sonuç

 

Kiracının tahliyesi yollarından biri ve en çok kullanılanı “kiracının icra takibi yoluyla tahliyesi” şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Ülkemizde noterlikçe düzenlenmiş veya onanmış kira sözleşmesi yapımı işyeri kiralarında bile nadir görüldüğünden, genellikle adi yazılı sözleşmeye dayalı olarak tahliye takibi yapılmaktadır. Bu nedenle borçlu kiracının itirazının imzaya / sözleşmenin varlığına olması halinde İcra Mahkemesi’nde tahliye davası açılamayacağı unutulmamalıdır. Bunun yanında icra takibinde sadece borca, borcun miktarı, faize itiraz edilmesi hallerinde kira sözleşmesi kesinlik kazanacağından, İcra Mahkemesi’nde tahliye davası açma hakkı doğar.

 

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya e-mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 12.12.2020

 

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.