Satış Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Yargıtay Kararları

Satış Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Yargıtay Kararları

1- Tapu Satış Bedelinin Ödenmemesi

Günümüzde tapu harçlarının yüksek olması nedeniyle tapuda satış değerinin gerçek değerinden daha az gösterildiği, tapu satış senedinde gösterilen değerin banka kanalıyla ödendiği, kalan kısmın ise elden ödendiği Türkiye’nin bilinen gerçeklerindedir. Yargıtay da bu gerçeği çok sayıda kararında ifade etmektedir. Satış bedelinin elden ödenecek olan kısmı zaman zaman tapu dairesinde iken zaman zaman da güvene dayalı olarak daireden çıktıktan sonra taraflar arasında gerçekleştirilmektedir. Fakat bazı hallerde alıcı, birtakım bahaneler ya da oyalamalar yolu ile elden teslim etmesi gereken kısmı ödememekte ve satıcı için çeşitli mağduriyetler gündeme gelmektedir.

Tapu devri gerçekleşmiş olmasına rağmen satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılıp açılamayacağı gündeme gelmekte ve bu davalarda tapu satış bedelinin ödenmediği iddiası ileri sürüldüğünde ispat yükünün kimin üzerinde olacağı konusu tartışmalara neden olmaktadır. Bu yazımızda konuyla ilgili çeşitli kararların incelenmesi yoluna gidilecektir.

2- Satış Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Yargıtay Kararları

Kural olarak, satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle tapu iptali ve tescil açılamaz[1]. Sadece bedelin ödenmemesi nedeniyle tapunun iptali talep edilemez, bedelin ödenmesi için dava hakkı mevcut ise de tapunun iptali için bedelin ödenmemesi tek başına yeterli sebep teşkil etmez[2].

Tapu satış bedelinin ödenmediği iddiası tapu iptali talebine yeterli gerekçe teşkil etmez ise de satıcının iradesinin aldatılmak suretiyle sakatlanması neticesinde satış işleminin gerçekleştiği ispatlanabiliyorsa tapu iptal talebinin kabulü mümkündür[3]. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 36 ncı maddesinin 1inci fıkrasında açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse yanılma (hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir[4].

Yargıtay uygulamasına göre tapuyu devreden tarafın, devralan tarafı tanıması nedeniyle güven duyduğu ve satıştan sonra parasının ödeneceğine inanarak hareket ettiği hallerde alıcı tarafın hileli davranışlarla aldatma kastı ile hareket ettiği söylenemeyecektir[5]. Aldatma kastından söz edilmesi için alıcının aktif olarak satıcıda güven oluşturmak amacı taşıyan davranışlarda bulunması gerekir[6]. Aksi halde çıkan uyuşmazlıklarda satış iradesinin mevcut olduğu, uyuşmazlığın sadece ileri tarihte ödenecek bir bedelin ödenmemesinden kaynaklandığı ifade edilmektedir. Satış bedelinin hemen çıkışta / dışarıda / arabada ödeneceği söylenerek tapu devri gerçekleştirilmiş ise bu devrin hile ile aldatma sonucu yapıldığı sonucuna varılması gereklidir[7].

3- Satış Bedelinin Ödenmemesi Tapu İptal Davası Hak Düşürücü Süre

Aldatma nedenine dayalı tapu iptal istemi için hak düşürücü süre bir yıl olup bu süre aldatılmanın öğrenildiği tarihten itibaren başlar ve mahkemece re’sen gözetilir[8].

Sonuç Olarak

Taşınmaz satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle tapu iptali ve tescil açılması halinde sadece satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle tapu iptali ve tescil karar verilmesi Yargıtay kararları uyarınca mümkün görünmemektedir. Tapu satış bedelinin ödenmediği iddiası tek başına satışın gerçek bir iradeye dayanmadığını göstermez. Satış bedelinin ödenmediği hallerde satıcının bedelin ödenmesi için alacak davası açma hakkı vardır. Eğer satış işleminin aldatma kastı ile hareket eden alıcının satıcı üzerinde oluşturduğu güven nedeniyle gerçekleştirildiği anlaşılıyor, diğer bir deyişle aldatmaya yönelik davranışlar olmasaydı satış işleminin gerçekleştirilmeyeceği ispatlanabiliyorsa tapunun iptali ve satıcı taraf adına tescili mümkün olabilecektir. Fakat bunun için alıcı tarafın hileli davranışlarının varlığı ve aldatma kastının mevcut olduğu ispatlanabilmelidir. İrade sakatlığı tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir. Aldatıldığını öğrenen tarafın öğrenmeden itibaren bir yıl içinde bu davayı açması gerekir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 17.11.2025

 

[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/909 K. 2023/1086 T. 15.11.2023: "Hemen belirtilmelidir ki, Türk Borçlar Kanununun 246. maddesinde taşınır satışına dair hükümlerin kıyas yolu ile taşınmaz satışlarında da uygulanacağı öngörülmüş olup, aynı yasanın 235. maddesi hükmü gereğince bedel ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt konulabilir. Böylesi bir olgu tapunun iptali ile eski malike intikaline olanak sağlar ise de, koşulsuz olarak bedelin sonradan ödenmesi taraflarca kararlaştırılmış ise satıcının hakkı bedel olup, ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsili sağlanabileceğinden ödememe tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkil etmez."

[2] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/330 K. 2024/2109 T. 14.03.2024:"bedelin ödenmemiş olmasının tek başına tapu kaydının iptali nedeni olmadığı, temlik sırasında bedelin ödenmemesi halinde geri alım hakkının saklı tutulduğuna dair ihtirazi kayıt bulunmadığı, satış bedelinin ödenmemesinden kaynaklanan davada davacının tapu iptali ve tescil talep etme hakkının bulunmadığı"

[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/181 K. 2025/73 T. 19.02.2025

[4] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/330 K. 2024/2109 T. 14.03.2024

[5] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2022/3339 K. 2022/4298 T. 30.05.2022: "satış sözleşmesini yapması konusunda davalının hileli bir davranışının bulunmadığı, davanın satış bedelinin ödenmemesi sebebine dayalı olarak açıldığı, somut olayda bedelin sonradan ödenmesinin taraflarca kararlaştırıldığı ve itirazı kayıt konulmamış olduğu, bedel isteminin bulunmadığı, TBK'nın 235. maddesi hükmü uyarınca, satış bedelinin ödenmemesi halinde akdi feshederek satışa konu şeyin geri alınması hakkı saklı tutulmadıkça veya bu konuda bir itirazı kayıt dermeyan edilmedikçe satılan şeyin istirdadının istenemeyeceği, bu nedenle satıcının hakkı bedel olup ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsilinin sağlanabileceği, ödememenin tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkil etmeyeceği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir."

[6] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/830 K. 2022/653 T. 17.05.2022:"davalı ...’ın vekil Musa’da oluşan güven duygusunu pekiştirmek amacıyla 11.000TL kapora ödediği, davacı tanığının da doğruladığı gibi davalı ...’ın bakiye satış bedelini temlikten hemen sonra araba bagajında bulunan parayla ödeyeceğini söyleyerek vekil Musa’nın satış akdini yapma iradesinin oluşmasını sağladığı, vekil Musa’nın da ablasına ait çekişmeli bağımsız bölümü davalı ...’ın istemi üzerine diğer davalı şirkete devrettiği, davalı ...’ın bakiye satış bedelinin temlikten hemen sonra ödeneceği konusundaki söz ve davranışları ile vekil Musa’da ve dolayısıyla diğer davacı ...’de kasten hatalı bir kanı uyandırdığı, bu nedenle devir iradesinin özgürce ve sağlıklı bir şekilde oluştuğundan bahsedilemeyeceği, davalı ...’ın en başından itibaren bakiye satış bedelini ödemeden dava konusu taşınmazı ele geçirmeyi amaçladığı, bu şekilde gelişen olayda davacı ...’in vekili Musa vasıtasıyla iradesinin fesada uğratıldığı ve maliki olduğu taşınmazının elinden alındığı açıktır."

[7] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/830 K. 2022/653 T. 17.05.2022:"Ayrıca, somut olayda taraflar arasında bakiye satış bedelinin ileri bir tarihte ödeneceğine dair bir anlaşma bulunmamaktadır. Yukarıda açıklandığı üzere bakiye satış bedelinin tapu müdürlüğündeki işlemler bittikten hemen sonra ödeneceği konusunda taraflar anlaşmış ve davacı taraf da bu kanı ile devri yapmıştır. Bu nedenle akit tablosuna 6098 sayılı TBK’nın 246. maddesi yollamasıyla aynı Kanun’un 235. maddesinde düzenlenen ihtirazi kayıt konulmadığından bahisle davacı tarafın sadece bakiye satış bedelini talep edebileceği, tapu iptali ve tescil isteyemeyeceği şeklindeki yorumun eldeki dava ile uyumlu olmadığı ortadadır."

[8] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2022/2879 K. 2022/5906 T. 19.09.2022:"Öte yandan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 39. maddesi hükmüne göre aldatma (hile) iddialarının aldatmayı öğrenme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde ileri sürülmesi zorunludur. Hak düşürücü süre niteliğindeki bu sürenin hakim tarafından re'sen gözetilmesi gereklidir."

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.