10 Yıl Süreli Kira Sözleşmesi ve Kiracının Tahliyesi, Sürenin Hesaplanması ve Yenilenmesi

1- Kiraya Verenin Tahliye Hakkı

Şu makalemizde kiracının hangi sebeplerle tahliye edilebileceği genel yönleriyle incelenmişti. Kirasını ödemekte temerrüde düşen kiracının icra takibi yoluyla tahliye edilebileceği veya iki haklı ihtar şartına bağlı olarak tahliye davası açılabileceği de ilgili makalelerimizde açıklanmıştı.

Bu yazımızda kiraya verenin 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle bildirim yoluyla kiracının tahliyesini talep etme hakkı ve bu sürenin nasıl hesaplanması gerektiği ile ilgili incelikli noktalara yer verilecektir.

2- 10 Yıl Süreli Kira Sözleşmesine Bağlı Olarak Kiraya Verenin Tahliye Hakkı

Türk Borçlar Kanunu madde 347/1 düzenlemesi şöyledir: “belirli süreli sözleşmelerin … on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Adı geçen Kanun’un 347/2 düzenlemesine göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde … kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Görüldüğü üzere 10 yıllık sürenin hesaplanması bakımından belirli süreli kira sözleşmesi ile belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında temel bir fark bulunmaktadır. Belirsiz süreli sözleşmesinde “kiranın başlangıcından” itibaren yıl hesabı yapılmaya başlanacaktır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise “on yıllık uzama süresi” geçmiş olmalıdır. Bu düzenlemedeki “belirsizlik” çeşitli tartışmalara da neden olmaktadır.

2.1. On Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

“Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir[1].”

Yargıtay kararlarında da kullanılan formül şöyledir: “Kira süresi + on yıllık uzama süresi + (en az) bir yıllık uzama süresi dolmadan üç ay evvel fesih bildirimi”

Sadece yukarıdaki cümle bütün sorulara cevap vermektedir. Fakat on yıllık sürenin özellikle bir yıllık, beş yıllık, on yıllık, yirmi beş yıllık kira sözleşmeleri bakımından nasıl hesaplanacağı şöyle açıklanmalıdır:

01.05.2012 yılında bir yıllık kira sözleşmesi imzalanmış ve tekrar sözleşme imzalanmamışsa, bu sözleşme bir yıl uzayarak ilerlemişse, 01.05.2013 tarihinden itibaren on yıllık uzama süresi hesaplanmaya başlar. 01.05.2023 tarihinde on yıllık süre son bulur. Bu tarihten sonra bir sonraki yenileme dönemine kadar, yani 01.05.2024 tarihinden üç ay önce fesih bildirimi gönderilmelidir.

01.05.2005 yılında on yıllık kira sözleşmesi imzalanmış ve tekrar sözleşme imzalanmamışsa, 01.05.2015 tarihinden itibaren on yıllık uzama süresi hesaplanmaya başlar. 01.05.2025 tarihinde on yıllık süre son bulacaktır. Bu tarihten sonra bir sonraki yenileme dönemine kadar, yani 01.05.2026 tarihinden üç ay önce fesih bildirimi gönderilmelidir[2].

2.2. Her Yıl Yeni Kira Sözleşmesi İmzalanmasının On Yıllık Süre Hesabına Etkisi

Kiracı ile kiraya veren arasında her yıl, önceki kira sözleşmesinin yenilenmesi ve belirli/yazılı hale getirilmesi amacıyla yeniden ve yeniden kira sözleşmesi veya bir protokol yapıldığı görülmektedir. Her yıl yeniden imzalanan yenileme protokolü başlıklı veya kira sözleşmesi başlıklı belgenin on yıllık süreye nasıl bir etki edeceği tartışmalara neden olmaktadır. Soruyu şöyle netleştirelim: “Yeni kira sözleşmesi yapılması veya yenileme protokolü yapılması yeni bir kira ilişkisi oluşturmak anlamına gelir mi?”

Kimi yazarlar sözleşmenin esaslı unsurlarında değişiklik olmadıkça taraf iradelerinin “kanuni yenilenme” durumunu yazılı hale getirmekten ibaret olduğu değerlendirilerek yenileme protokolünün veya yeni sözleşmenin on yıllık süreye etki etmemesi gerektiği görüşündedir[3]. Bu noktada kiracının değiştirilmesi ve kiralanan yerin değiştirilmesi esaslı değişiklik olup, kiraya verenin değişmesi esaslı değişikliklerden değildir[4]. Kira süresinin değişikliği de esaslı değişikliktir.

Yargıtay’ın istikrarlı[5] uygulamasına[6] göre[7] yenileme döneminde aynı taraflar arasında aynı şartlarla yeni bir kira sözleşmesi[8] veya bir yenileme protokolü[9] imzalanmışsa, sözleşme yenilenmiş[10] ve önceki dönem sıfırlanmıştır[11]. Diğer bir deyişle on yıllık süre hesabında önceki dönem kira sözleşmeleri dikkate alınamaz[12]. Fakat sadece sözleşmenin yenilendiğini ve kira sözleşmesindeki tutarın belli miktar arttırıldığı yazılı hale getirilmek amacıyla hareket edilmişse bu belge, yeni bir kira sözleşmesi sayılmamalıdır. Haliyle on yıllık süreye de etkisi olmamalıdır. Zira tarafların iradesi on yıllık süreyi sıfırlamak veya önceki dönemi tasfiye etmek niteliğinde değildir.

2.3. Konut veya İşyerini Satın Alan Yeni Malikin Önceki Süreden Yararlanıp Yararlanamayacağı

Kira sözleşmesinin devri veya kiralanan taşınmazın satılması (veya başka biçimde el değiştirmesi) nedeniyle sözleşmenin “kiraya veren” tarafta bir değişiklik söz konusu ise kural olarak mevcut kira sözleşmesi devam eder ve on yıllık uzama süresi mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanır. Diğer bir deyişle sözleşmenin tarafı olan yeni malik veya sözleşmeyi devralan, önceki dönemde işlemiş süreden faydalanır. Fakat sözleşmenin yeni tarafı, kiracı ile yeni bir sözleşme niteliğini doğurabilecek bir sözleşme imzalamışsa bu kez bu kural değişecek, sözleşmenin yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık süre sıfırlanacaktır[13].

2.4. Kira Bedelinin Tespiti Davası Açılmasının On Yıllık Süreye Etkisi

Bir davada, kiraya veren tarafından kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açılması halinde bu davanın yenileme iradesi olarak değerlendirilmesi gerektiği ve bu tarihte yeni bir sözleşmenin kurulmuş sayılarak on yılın bu tarihten başlatılması gerektiği savunmaları Yargıtay tarafından kabul edilmemiştir[14].

2.5. Sözleşme ile Kiraya Verenin Bu Hakkı Kaldırılmışsa

Özellikle kurumsal kiralamalarda işyeri sahibi ile kurumsal firma arasında yapılan sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonrasında bildirim yoluyla tahliye hakkının kullanılamayacağı anlamına gelebilecek sözleşme hükümlerine yer verildiği görülmektedir. Güncel bir Yargıtay kararına göre bu sözleşme hükmü geçersizdir. Zira düzenleme emredici nitelikte olup, sözleşme ile ortadan kaldırılamaz[15].

Sonuç Olarak

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin süre bitimi nedeniyle fesih hakkı yoktur. Bunun istisnasını on yıllık süre oluşturur. On yıllık süre uzama süresidir. Diğer bir deyişle, elli yıllık sözleşme imzalanmış bir kiracı, elli yıl dolmadan önce, on yıl sonra tahliye ettirilemez. Elli yılın dolması beklenmek ve onun üzerinden on yıl hesaplanmak zorundadır. Tahliye hakkı için “kira süresi + on yıl + 9 ay ve 3 ay” şeklinde bir formülasyon yapılması mümkündür. Burada önemli olan diğer bir husus tarafların yenileme protokolleri veya yenileme sözleşmeleri ile her yıl yeni bir belge imzalamaları halinde bunun etkisinin ne olacağıdır. Yargıtay bu belgeleri kira sözleşmesinin yenilenmesi ve önceki dönemin sıfırlanması niteliğinde kabul etmekte, her yeni sözleşmede on yılın yeniden ve yeniden başlayacağını kabul etmektedir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 04.01.2022

 

[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. - 2021/614 K. sayılı kararı.

[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/17243 E. - 2018/5100 K. sayılı kararında: “Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin (on yıl süreli) 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık sürenin bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı..”

[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. - 2021/614 K. sayılı kararında kullanılan karşı oy: “Tarafların bir kira sözleşmesi yaptıktan sonra tekrar tekrar sözleşme tazelemeleri hâlinde, bu durumu tarafların tecil iradesi taşıyıp taşımadıklarını araştırmaksızın, tecil anlaşması sayarak on yıllık süreyi tecil süresinin bitiminden başlatılması belirli süreli kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında önemli bir zaman farkı yaratacaktır (Kürşat Yağcı - Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi).”

[4] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. - 2021/614 K. sayılı kararında kullanılan karşı oy: “Sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durum yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamında gelmemelidir. Hatta malikin değişmiş olması ve yeni malikle yeni bir kira sözleşmesi yapılması da bu sonucu değiştirmemelidir. Zira yeni malik 310. madde gereğince kira sözleşmesi ile kanun gereği bağlıdır ve bu nedenle aynı husus yeni malik açısından da geçerlidir. Bu nedenle kiralanan ve kiracı değişmediği sürece sadece eski kira sözleşmesinde değişiklik yapıldığı, kabul edilmeli ve on yıllık sürenin ilk kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren hesaplanması gerekir (Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu Kira Hukuk Cilt 2. Saygı 335-336).”

[5] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. - 2021/614 K. sayılı kararında: “Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.

[6] Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.11.2015 tarihli ve 2015/7514 E. - 2015/10173 K. sayılı kararında: “Her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca yeni bir sözleşme yapılarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmeleri imzalanmıştır. Bu sözleşmelere göre, Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir.

[7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.11.2017 tarihli, 2017/6025 E. - 2017/15301 K sayılı kararı

[8] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 31.10.2016 tarihli, 2015/10727 E. - 2016/6310 K. sayılı kararı

[9] Yenileme protokolünün yeni bir kira sözleşmesi niteliğinde değerlendirilip değerlendirilemeyeceği konusunda çok sayıda karar mevcut değil ise de çeşitli kararlardan bu husus anlaşılabilmektedir. Bu yönde bir ifade için bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.10.2017 tarihli, 2017/2915 E. - 2017/14185 K. sayılı kararında:Kaldı ki taraflar arasında 01.06.2010 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli yenileme sözleşmesi yapıldığı da uyuşmazlık konusu değildir. Bu nedenle 01.06.2021 tarihinden itibaren davanın açılabileceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken …”

[10] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 22.02.2016 tarihli, 2015/9211 E. - 2016/1178 K. sayılı kararı.

[11] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.12.2017 tarihli, 2017/8152 E. - 2017/18453 K. sayılı kararında: “Olayımıza gelince;15.03.2000 başlangıç tarihli, iki yıl süreli kira sözleşmesi sonrasında taraflar arasında en son 15.03.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu itibarla ; somut olayda, on yıllık uzama süresinin 15.03.2014 tarihi itibariyle başlayacağı nazara alındığında…”

[12] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. - 2021/614 K. sayılı kararında:

“İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).

Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5).

Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).”

[13] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. - 2021/614 K. sayılı kararında salt bu husus tartışma konusu yapılmış, karşı oylarla birlikte değerli tartışmalara yer verilmiştir. Kurul, yeni malikin yeni sözleşme yapması halinde önceki süreleri sıfırlamış olacağını kabul etmiştir.

[14] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 25.01.2016 tarihli, 2015/9121 E. - 2016/314 K. sayılı kararı.

[15] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. - 2021/614 K. sayılı kararında: “Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.”

Kadir Uyanık

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.