Arsanın – Dairenin Haksız Kullanımı: El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası

1. Arsanın – Dairenin İzinsiz Kullanımı: Fuzuli İşgal ve Ecrimisil

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır.

2. İşgal Sayılan Haller

2.1. Mirasçıların Haksız Kullanımı

El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları genellikle mirasçılar arasındaki ilişkilerden kaynaklanır. En çok da muris muvazaası davası ile birlikte gündeme gelir. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal tescil davasının yanında ecrimisil talep etmek mümkündür. Bu davanın ve ecrimisil taleplerinin incelendiği makalemizi buraya tıklayarak okuyabilirsiniz.

Muris muvazaası olmadan yani bir mülkiyet devri olmadan da bir dededen kalan tarlayı kardeşlerden biri veya birkaçı ekip biçerken, diğerleri şehir dışında ya da yurtdışında olduğu için bundan habersiz olabilirler. Ya da aynı şekilde babadan kalan bir apartmandaki tüm daireleri bir mirasçı kiraya verip parasını tek başına kullanırsa durumdan habersiz diğer kardeşlerin ecrimisil, el atmanın önlenmesi, taksim ya da ortaklığın giderilmesi gibi davalar açması söz konusu olacaktır.

2.2. Ortak Mülkiyet Sahiplerinin Haksız Kullanımı

Mirasçılık ilişkisi olmamakla birlikte, bir daire veya bir arsa, iki arkadaş veya birden fazla yabancı tarafından ortaklaşa satın alınmış olabilir. Bu gibi durumlarda taraflar arasında mirasçılık ilişkisi bulunmamakla birlikte paylı mülkiyet ilişkisi bulunduğundan, mirasçılarla ilgili bölümlerde açıklanacak hususlar bu grup için de geçerli olacaktır.

2.3. Herhangi Bir Hakkı Olmayanların İşgali

Mirasçılık veya paylı mülkiyet ilişkisi olmaksızın, bir kimse, herhangi bir hakkı bulunmamasına rağmen o taşınmazı kullanıyorsa burada da fuzuli işgalden söz edilir. Kira ilişkisi bitmesine rağmen daireyi veya işyerini boşaltmayan kişiler en sık karşılaşılan örneklerdendir. Bunun yanında kırsal bölgelerde görülebilen, başkasının tarlasını, o kişinin yokluğundan istifade ekip biçenler, üzerine taşınmaz inşaa edenler, bir işyerini veya depoyu sırf metruk oluşu nedeniyle izinsiz kullananlar gibi.

3. İşgal Halinde Açılabilecek Davalar

3.1. Mirasçıların Açabilecekleri Davalar

Hemen belirtilmelidir ki, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

3.2. Diğer İşgal Hallerinde Açılabilecek Davalar

Kira ilişkisi bitmesine rağmen konutu, işyerini, arsayı boşaltmayan kiracıya karşı da; hiçbir zaman kira ilişkisi kurulmamış olmasına rağmen izinsiz olarak mülkü kullanan işgalciye karşı da mülk sahiplerinin kullanabileceği dava hakkı aynıdır. Mülk sahipleri, bu kişilere karşı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açabilir.

4. Ecrimisil Davası Şartları ve Usul Kuralları

Türk Medeni Kanunu’nun 995. Maddesi şöyle düzenlenmiştir: İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Bu zararın en azı kira geliri karşılığı olan zarardır. Ancak, haksız işgalden doğan zarar her zaman kira geliri karşılığı olan zarar kadar olmayıp çok daha kapsamlı olabilir. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal veya hor kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda şeklinde tanımlanan olumsuz zarar ecrimisilin kapsamını belirler.

4.1. Ecrimisil ( Haksız İşgal Tazminatı ) Talep Etme Şartları

İşgal tazminatı hakkının doğumu, başlıca iki koşulun gerçekleşmiş olmasına bağlıdır. Bunlar; işgal eylemini gerçekleştiren kişinin kötü niyetli oluşu ve işgal nedeniyle hak sahibinin zarara uğramasıdır.

4.2. Ecrimisil Tazminatı Faiz Başlangıç Tarihi

Ecrimisil alacağı haksız eylemden doğduğundan, davacı her dönem için tahakkuk etmiş olan ecrimisil alacağının dönem sonlarından itibaren kademeli yasal faiziyle birlikte tahsilini talep edebilir. Ancak mahkemece bu şekilde kademeli faize karar verilebilmesi için bu hususta davacının talepte bulunması gerektiği açıktır. ( Yargıtay HGK 28.11.2019 tarihli, 2017/1053 E.  ,  2019/1236 K. )

4.3. Ecrimisil Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme

Taşınmazla ilgili olmak ile birlikte taşınmazın aynına ilişkin değilse, şahsi bir hakka ilişkinse artık taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması mecburiyeti yoktur. Şahsi hakka ilişkin olan davalarda yetkili mahkeme diğer yetki kurallarına göre belirlenirler. Örneğin, kira bedelinin ödenmesi, kiralanan taşınmazların tahliyesi, ecrimisil davaları HMK’nın 12. maddesi (HUMK m. 13) kapsamında değildir (Kuru, İstinaf, s. 115).  ( Yargıtay HGK 10.12.2019 tarihli  2017/2616 E.  ,  2019/1330 K. )

4.4. Ecrimisil Davası Zamanaşımı

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğundan, davacı dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil talebinde bulunabilir.

4.5. İntifadan Men Koşulu Nedir?

Taşınmazın maliki, haksız biçimde onu kullanan ve taşınmazdan yararlanan zilyede karşı ecrimisil davası açabilmesi için öncelikle işgalciye bir ihtarname göndererek “intifadan men ettiğini, kullanmasına rızası olmadığını, izinsiz kullanıldığını, el atmanın önlenmesi aksi takdirde ecrimisil ve diğer ilgili davaları açacağını” bildirmelidir. Buna intifadan men koşulu denir. Ecrimisil davalarında intifadan men ihtarı göndermek kural olarak şarttır. Bu ihtarın tebliğ edildiği tarihten itibaren ancak ecrimisil istenebilir. Fakat bazı istisnai hallerde intifadan men koşulu aranmaz.

“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar;

davaya konu taşınmazın kamu malı olması,

ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması,

paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,

paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,

davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir.

Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.”

4.6. El Atmanın Önlenmesi Kararının İcrası İçin Kesinleşme Şartı

Mülkiyet hakkını ilgilendirmeyen, davacının ya da davalının mülkiyet hakkı iddiasına dayanmayan elatmanın önlenmesine dair mahkeme kararları ve ecrimisile ilişkin kararlar kesinleşmeden icraya konu edilebilirler. Örneğin tapu iptal tescil davası ile birlikte verilen ecrimisil ve elatmanın önlenmesi kararları mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan kesinleşmeden icra edilemez. Bu konuda güncel yargı kararlarında hatalı uygulamalar yapılmakta ise de taşınmazın aynı ile ilişkisi bulunmayan kararların kesinleşmesi gerekmez. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu görüştedir.

“Somut olayda takip konusu meni müdahale ilamının kaynağı haksız fiile dayalı olup infazı için kesinleşmesine gerek yoktur. Mahkemece bu yöne ilişkin takibin iptal isteminin reddi ile sair itirazların incelenmesine karar verilmesi gerekirken şikayetin kabulü ile takibin iptaline karar verilmesi isabetsizdir.

Taşınmazın aynının ihtilaflı olduğu hallere ilişkin ilamların kesinleşmeden icraya konulamayacağı yasa hükmü gereğidir. Ne var ki, taraflar arasında görülen el atmanın önlenmesi davasında davalılar bir mülkiyet iddiasında bulunmamışlar, bu hususta bir dava da açmamışlardır. Takibe konu hususunda el atmanın önlenmesine ilişkin karar değil, yargılama giderleridir. Asıl olan mülkiyet hakkına üstünlük tanınması, malikin malına bir an evvel kavuşmasını temin etmek olduğuna ve müdahale edenler tarafından mülkiyete yönelik bir istemde de bulunulmamış bulunmasına göre yargılama giderine ilişkin ilamın icraya konulması için kesinleşmesinin gerekmeyeceği hususu Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu tarafından kabul edilmiştir.” ( Yargıtay HGK 14.11.2012 tarihli, 2012/12-823 E.  ,  2012/780 K. )

4.7. Yıkım Kararı ( Kal ) İçeren İlamların İcrası İçin Kesinleşme Şartı

“takip konusu ilamda kal hükmü bulunması nedeniyle kesinleşmeden takibe konulamayacağından ve bu kapsamda infaz işlemleri de yapılamayacağından, bu yöndeki şikayetin kabulü ile icra müdürlüğü kararının iptaline” ( Yargıtay 12 HD 13.03.2019 tarihli, 2018/6063 E.  ,  2019/4254 K. )

“müdahalenin men'i ve kal davası kabul edilerek "..evin ve cam seranın kal'ine" şeklinde karar verilmiştir. Kal'e (yıkıma) ilişkin davalar sonunda verilen kararların kesinleşmeden icrası ve daha sonra hükmün bozulması halinde telafisi imkansız zararların meydana geleceği göz önüne alınarak, bu konuda verilen kararların kesinleşmeden icra edilemeyeceği kabul edilmelidir.” ( Yargıtay 12 HD 13.03.2019 tarihli, 2018/6620 E.  ,  2019/4270 K. )

4.8. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası Şartları Varsa Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir

Her davada olduğu gibi ecrimisil davalarında da belirsiz alacak davası olarak açılıp açılamayacağı konusunda peşinen karar vermek hatalı olacaktır. Belirsiz alacak davası ile kısmi dava arasındaki farkı tam anlamıyla somut olayda değerlendirmek ve belirsiz alacak davası şartlarının mevcut olup olmadığına karar vermek gerekir.  Kısmi dava ile ıslah tarihine kadar bir kısım alacağın zamanaşımına uğrayacağı, belirsiz alacak davası ile hukuki yarar yokluğundan ret kararı ile karşılaşılabileceği unutulmamalıdır.

Sonuç

Mülkiyetin kullanımı yönünde, kira sözleşmesi, oturma hakkı, paylı mülkiyet gibi herhangi bir hakkı bulunmadığı halde arsayı, evi, tarlayı, konutu veya işyerini kullanan kişiye fuzuli işgalci denir. Fuzuli işgalcilerin bu eylemleri hala devam ediyorsa davada elatmanın önlenmesi istenebilir. Bu eylemler son bulmuş fakat kira kaybı ya da başkaca zararlar meydana gelmişse (eve zarar vermiş, tarladaki hasadı toplayıp kaçmış gibi) bu durumlarda ecrimisil davası gündeme gelir. Genellikle mirasçılar arasında görülen bu davalarda intifadan men koşulu büyük önem arz eder.

Daha fazla bilgi için info@kutelhukuk.com adresi üzerinden veya Whatsapp iletişim hattından iletişime geçebilirsiniz. 01.12.2020

 

 

Kadir Uyanık

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.