Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

1.Muriz Muvazaası Nedir?

Türkiye’nin bir gerçeği olarak; miras bırakanlar, vefatından evvel mülkiyetindeki taşınmazları, mirasçılar arasındaki paylaşımda haksızlık ve dengesizlik yaratacak biçimde bir mirasçısı veya birkaç mirasçısı lehine ve bazı mirasçıları aleyhine sonuç doğuracak şekilde bazı işlemler yapmaktadır. Gerçekte öyle olmamasına rağmen, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir.

Bu durumda yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarında ve 01.04.1974 tarih 1/2 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Medeni Kanunun 706, Borçlar Kanunun 213 ve Tapu Kanunun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler.

1.1. Muris Muvazaası Nasıl İspatlanır?

Muris muvazaasının tespiti, miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bunun için de ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alış gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır.

Öte yandan, miras bırakan tarafından sağlığında hak dengesini gözeten, kabul edilebilir ölçüde ve tüm mirasçıları kapsar biçimde bir paylaştırma yapılmışsa, mal kaçırmak kastından söz edilmeyeceğinden olayda 1.4.1974 tarih 1/2 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının uygulanamayacağı da kuşkusuzdur. ( Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.11.2013 tarihli ve 2013/5711 E., 2013/15915 K. sayılı kararı )

1.2. Muris Muvazaası Sayılan/Sayılmayan Dava Örnekleri

“Öncelikle belirtmek gerekir ki, mirasbırakanın ihtiyaçları ve sağlık giderleri nedeniyle payların bedeli karşılığında satıldığı savunulmuş ise de yaşlılığa bağlı bir kısım rahatsızlıkları olan murisin Bağ-Kur maaşı ve sağlık güvencesinin bulunduğu gibi oturduğu evini ve tüm mal varlığını satmasını gerektirir büyük bir tedavi gideri ya da para ihtiyacının varlığı da kanıtlanamamıştır. Tapuda gösterilen bedel ile payların mahkemece belirlenen gerçek değeri arasında da büyük bir oransızlık vardır. Yine, taşınmazlar üçüncü bir kişiye satılmasına karşın davalı ve mirasbırakan tarafından kullanılmaya devam edilmiştir. Ev hanımı olan davalının bu payları ...'den satın alabilecek bir gelirinin bulunmadığı da gözetildiğinde, muris adına davalı kızı tarafından vekâleten yapılan pay temliklerinin gerçek bir satış olduğunu söyleme olanağı bulunmamaktadır.” ( Yargıtay HGK 10.06.2020 tarihli, 2018/661 E.  ,  2020/385 K. )

“Murisin mirasçılarından mal kaçırma amacının söz konusu olmadığı durumda 01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama olanağı bulunmadığı gibi paylaştırma kastı ile mal varlığından her bir mirasçısına kabul edilebilir ölçüde bir mal veya hak vermesi hâlinde de uygulanması mümkün olmayacaktır.

Mirasbırakanın sağlığında davacıya Ankara Hoşdere Caddesinde ev alırken para yardımında bulunduğu tartışmasız olması karşısında mirasbırakanın (diğer temlikler yönünden) mal kaçırma amacından söz edilemeyecektir.” ( Yargıtay HGK 26.02.2020 tarihli, 2017/1244 E.  ,  2020/228 K. )

“Olayların bu gelişimi; kanser tedavisi gören, beş yıl boyunca cezaevinde kalan ve ölmeden önceki son dört yılını felçli olarak geçiren murisin diğer mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla değil de davalı oğlunun gerek kendisi gerekse eşine o güne kadar sağladığı bakım ve desteğin yarattığı minnet duygusu ve yine ileride de bakacağı düşüncesiyle temlikte bulunduğunu göstermektedir. Nitekim, temlik tarihinden sonra da muris ve eşine davalının baktığı dosya kapsamı ile sabittir.

Diğer taraftan, cevap dilekçesi bir bütün olarak değerlendirildiğinde bakım savunmasında bulunan davalının, son dört yılını felçli olarak geçiren babasına sağladığı bakımın normal bir bakım olarak kabul edilemeyeceği, özel bir bakım ve destek sağladığı, böyle olunca eldeki davada davalının bu hizmetinin semen olarak değerlendirilmesi hukuka uygun düşeceğinden, yapılan temlikin ivazlı olduğunun da kabulü gerekmektedir.” ( Yargıtay HGK 23.01.2020 tarihli, 2017/1247 E.  ,  2020/47 K.)

“devrin yapıldığı 02.10.2001 tarihinde 1915 doğumlu muris ...ile 1928 doğumlu eşi (davalı) ...'in yaşlarının oldukça ilerlediği açıktır. Bu nedenle murisin vefatını düşünerek, ölümü halinde 1950 yılından beri evli olduğu ve dava konusu taşınmazın edinilmesinde emek ve desteğinin bulunduğu kuşkusuz olan hayat arkadaşını koruma ve onu güvenceye alma düşüncesinin, ortak evlatları dışında başkaca mirasçılarının da bulunmadığı gözetildiğinde mal kaçırma kastı olarak değerlendirilmesi mümkün değildir.” ( Yargıtay HGK 14.11.2019 tarihli, 2019/479 E.  ,  2019/1178 K. )

2. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

2.1. Tapunun Hala Mirasçıda Olması Halinde

Hileli olarak devredilen taşınmaz hala mirasçı adına kayıtlı ise; her bir mirasçı davaya konu taşınmazın veya taşınmazların tapu kaydının miras payları oranında iptal edilerek adlarına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde bu paylara isabet eden bedelin tahsiline ve ayrıca dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için (murisin ölüm tarihi ile dava tarihi arası için) ecrimisilin tahsiline karar verilmesini talep ve dava edebilirler.

2.2. Tapunun Üçüncü Kişiye Devredilmesi Halinde

2.2.1. Üçüncü Kişi İyiniyetli ise

Taşınmazın devir tarihindeki bedelinin miras paylarına isabet edecek miktarının üçüncü kişiye yapılan devir tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini isteyebilirler.

2.2.2. Üçüncü Kişi Kötüniyetli ise

Türk Medeni Kanununun (TMK) 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." şeklinde yer almaktadır. Aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. maddesinde başka bir şekilde tekrarlanarak, "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz." denilerek, iyi niyetli olmayan üçüncü kişilerin kazanımı hükümsüz sayılmıştır.

Anılan yasal düzenlemeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur.

3. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Tescil ile Birlikte Ecrimisil İstenmesi

Ecrimisil, şu makalemizde detaylı olarak açıklandığı üzere haksız işgal tazminatıdır. Bir taşınmazı zilyetliğini geçerli bir hukuki sebep olmadan elinde bulunduran kötüniyetli işgalci (hileli işlemle lehine işlem yapılan mirasçı) diğer mirasçılara haksız işgal tazminatı (ecrimisil) ödemek zorundadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 07.02.1990 tarih ve 1989/3–602 Esas 1990/56 karar sayılı ilamında kabul edildiği gibi murisin mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaaya dayanan devir ve temlikler geçersiz olduğundan, davaya konu taşınmazı muvazaalı olarak iktisap eden davalının işgali iyi niyetli sayılamaz ve kendisinden mal kaçırılan davacılar, murisin ölüm tarihinden başlayarak dava tarihine kadar geçen süre için ecrimisil isteyebilirler.

Muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları sonucunda kurulacak olan kabul hükmü inşai ( kurucu) olmayıp izhari (açıklayıcı) nitelik taşır. Bu suretle oluşan kararlara konu işlemler yapıldıkları tarihten itibaren mutlak butlanla malul olduğundan yapılmamış sayılır ve iptal hükmü geriye etkili olarak sonuç doğurur. Öte yandan muvazaalı işleme taraf olan kişinin iyi niyetli olduğundan söz etme olanağı da yoktur. Tarafı bulunduğu işlem yok hükmünde olduğundan bu şekilde oluşan tescil yolsuz tescil niteliğindedir.

O hâlde, miras bırakanın ölümü ile terekesinin mirasçılarına intikal edeceği ve ölüm tarihi itibariyle mirasçıların hak sahibi olacağı gözetildiğinde, taşınmazı bu şekilde kullanan kişilerin ölüm tarihinden sonraki kullanımları haksız işgal niteliğinde olacağından ecrimisilden (haksız işgal tazminatından) sorumlu olacakları kuşkusuzdur. ( Yargıtay HGK 21.03.2019 tarihli, 2017/1207 E.  ,  2019/325 K. )

4. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davasında Zamanaşımı

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları ve buna bağlı diğer tazminat talepleri – ecrimisil tazminatına ilişkin 5 yıllık zamanaşımı süresi hariç olmak üzere – herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Taşınmazın ne zaman devredildiği de murisin ne zaman vefat ettiği de zamanaşımı bakımından bir önem arz etmez.

5. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

5.1. Kesin Yetki Kuralı

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca muris muvazaası nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davaları da üçüncü kişilere devir halinde talep edilecek tazminat istemleri de kesin yetki kuralı nedeniyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

5.2. Farklı Taşınmazlar Varsa Tek Bir Yerde Dava Açılabilir

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 13/3 maddesi gereğince, davanın birden fazla taşınmaza ilişkin olması hâlinde, dava bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Kesin yetki kuralının uygulanacağı muris muvazaası davalarında 13/3 hükmünün nasıl uygulanacağı çeşitli yargı kararlarında tartışılmıştır.

“Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı eldeki tapu iptali ve tescil davasında, temyize konu çekişmeli taşınmazların farklı ilçenin idari sınırları içerisinde yer alması karşısında, 1086 sayılı HUMK’nın 13/3 (6100 sayılı HMK’nın 12/3) maddesinin somut olayda uygulanma imkânının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Yukarıda da ifade edildiği üzere, davanın birden fazla taşınmaza ilişkin olması hâlinde , dava bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir (HUMK m. 13/3, HMK m.12/3) ve eğer uyuşmazlık konusu olan gayrimenkuller aynı şahsa değil de başka başka kimselere ait bulunmaktaysa bu hâlde taşınmaz malikleri arasında HMK'nın 57 (HMUK m. 43) maddesi gereğince ihtiyari dava arkadaşlığı olup, bu hâllerde taşınmazlar arasında HMK'nın 166. maddesi (HUMK m. 45 vd) anlamında bir irtibatın bulunması gereklidir. Nitekim, davaların açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 1086 sayılı HUMK'nın 45. ve devamı maddeleri ile, karar tarihinden önce yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nın 166. maddesi hükmü gereğince davaların aralarında bağlantı bulunması, biri hakkında verilecek hükmün diğerini etkileyecek durumda olması hâlinde davaların birleştirilmesine karar verilebileceği hükme bağlanmıştır. Muris muvazaası istemli davalarda mirasbırakanın gerçek irade ve amacının tespiti bakımından devrettiği taşınmazlar yönünden muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı açılan davaların birlikte değerlendirilmesi gerektiği açıktır.

Asıl dava 06.09.2007, birleşen dava 09.10.2009 tarihlerinde açılmış olup, davacılar dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan HUMK’nın 13. maddesinin 3. fıkrası gereğince taşınmazların birinin bulunduğu yerde dava açma hakkına sahiptirler.” ( Yargıtay HGK 10.12.2019 2017/2616 E.  ,  2019/1330 K. )

Sonuç

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal tescil davaları, miras bırakanın satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı gerçekleştirdiği tapu devirlerinin iptaline ve mirasçılarının yasal payları oranında tesciline dayanan önemli davalardır. Miras bırakanın gerçek iradesinin; satış, mal paylaştırma, kendisine bakıldığı için ivazlı – bedelli – devir gibi çeşitli nedenleri olabileceği gibi salt mal kaçırmak niyetinde olması da mümkündür. Bu nedenle öncelikle gerçek iradenin tespiti gerekir. Miras bırakının mal kaçırma iradesi ortaya konabilirse, devir işlemlerinde üçüncü bir kişiye devrin yapılıp yapılmadığı ve bu kişinin iyiniyetli olup olmadığı ihtimallerine göre davanın sonucu belirlenecektir.

Daha fazla bilgi için info@kutelhukuk.com adresi üzerinden veya Whatsapp iletişim hattından iletişime geçebilirsiniz. 02.12.2020

 

 

Kadir Uyanık

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.