Tapu Satış Bedelinin Ödenmediği İddiası ve Ödendiğinin İspatı

 

1- Tapu Satış Bedelinin Ödenmediği İddiasının İspatı Yükü

Tapu devri yapılmış ama devirden sonra ödeneceği söylenen tapu satış bedeli ödenmemiş ise terditli olarak tapu iptal davası ve bunun mümkün olmaması halinde bedelin ödenmesi talepli dava açılmaktadır. Tapu iptal isteğinin dinlenmesi için aldatmanın ispatlanması gereklidir. Aldatmanın ispatlanamadığı hallerde ödenmeyen satış bedeli nedeniyle tapu iptalinin mümkün olmadığı şu yazımızda açıklanmıştı. Bu durumda satış bedelinin talep edilmesi mümkün ise de bu talebin de çeşitli senaryolara göre ispat yükü bağlamında incelenmesi gerekecektir.

2-  Tapu Satış Bedelinin Ödendiğinin İspatı

2.1. Resmi Senette Gerçek Satış Bedeli Yer Alıyorsa

Taraflar, tapudaki resmi devir sözleşmesinde gerçek satış bedeli üzerinden devir işlemini gerçekleştirmiş ise resmi senette “bedeli nakden ve tamamen ödendiği” yazdığı için satış bedelinin ödendiği resmi senet ile sabittir. Bu aşamadan sonra bedelin ödenmediğini iddia eden satıcının resmi senede karşı kesin deliller ile bu iddiasını ispatla mükellef olduğu tartışmasızdır[1]. Davalı taraf resmi senette gösterilen tutarın bir kısmını elden bir kısmını banka havalesi ile yapmış ise de elden ödeme yaptığı kısmı ayrıca ispat etmesi gerekmez. Çünkü resmi senette satış bedelinin tamamının alındığı yazılıdır. Burada yazan rakamın ödenmediğinin ispatı yükü davacı üzerindedir[2].

2.2. Resmi Senette Gerçek Değer Yer Almıyorsa

Eğer resmi satış senedinde tapunun gerçek satış değerinden daha düşük bir değer satış bedeli olarak gösterilmiş ise bu durumda resmi senette yer alan “bedeli nakden ve tamamen ödendiği” beyanı sadece bu düşük değer üzerinden davacıyı bağlar. Satıcı taraf gerçek satış değerinin kendisine ödenmediğini iddia ediyorsa, resmi satış senedinde yer alan değerin üzerinde bir satış değeri ile satışın gerçekleştiğini yazılı belge ile[3] ispatlamakla[4] mükelleftir[5]. İspatlayabiliyorsa veya davalı tarafın gerçek satış bedeli bakımından bir ikrarı mevcutsa[6], bu aşamadan sonra artık davalı tarafın fazlaya ilişkin kısmı ödediğini ispat etmesi zorunluluğu[7] başlar[8]. Taşınmazın satış tarihindeki değerinin keşif yoluyla tespiti, tarafların satış için anlaştığı gerçek rakamı ispata yeterli görülmemektedir[9].

Eğer davalı taraf cevap dilekçesinde resmi senedi talil eden bir ikrarda bulunur ve bedelin aslında daha sonra elden ödendiğini savunursa bunu ispatla mükellef hale gelir[10]. Resmi senetteki tutarın aksini eden davalı taraf bu ikrarını ve elden ödeme veya senetle ödeme gibi iddialarını ispatla mükelleftir[11].

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/149 K. 2022/1380 T. 25.10.2022:"Haricî bir sözleşme ile taşınmaz satışı konusunda iradelerini ortaya koyduktan sonra tapu memuru huzurunda resmî satış işlemlerini gerçekleştirdikleri takdirde kural olarak tarafların haricî sözleşmeyle üstlendikleri edim borcuyla bağlı oldukları kabul edilir. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 29.02.2012 tarihli, 2011/13-716 E., 2012/106 K. sayılı kararında; tarafların vergiden kaçınmak gibi gayelerle gerçek satış bedelini gizleyerek resmî devir sırasında daha düşük bir bedel göstermesi hâlinde, gerçek iradeleriyle belirledikleri değerin yazılı bir delil ile ispatının mümkün olduğu, bu konuda çoğunlukla haricen adi yazılı bir sözleşme imzalandığı ve haricî sözleşmedeki bedelin taraflar için geçerli ve bağlayıcı olduğuna işaret edilmiştir."

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/13656 K. 2019/3004 T. 15.05.2019:"Somut olay gelince; her ne kadar resmi akitte yazan satış bedeli 61.500-TL ise de davalı cevap dilekçesinde ve aşamadaki beyanlarında satış bedelinin 116.000-TL olduğunu ve bu bedeli ödediğini belirtmiştir. Bu durumda, davalının satış bedelini ödediği yönündeki savunmasını yasal delillerle ispatlaması gerekir. Dosya kapsamından; ispat yükünü üzerine alan davalının savunmasını yasal delillerle ispatlayamadığı açıktır.”

Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/740 K. 2024/88 T. 19.01.2024:"Bu durumda, satış sözleşmesindeki bedelin gösterilenden daha az ya da fazla olduğu yönündeki savunma hukuki fiil değil hukuki işlem niteliğindedir. Hukuki fiiller tanık ile ispat edilebilir ise de hukuki işlemlerin yasada belirtilen istisnalar dışında ancak yazılı delil ile ispatı mümkündür. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2020 tarih ve 2017/588 -2020/1019 E K sayılı, 3. Hukuk Dairesinin 09.10.2018 tarih ve 2017/10612 - 2018/9719 E K sayılı kararları ile yerleşik diğer içtihatları) Ülkemizde, genellikle taşınmaz satışlarında, tapuda düzenlenen resmi sözleşmede, satış bedeli olan gerçek değer yerine, emlak vergisine esas alınan daha düşük değer gösterilmektedir. Satış bedeli ile gerçek satış değeri arasında aşırı fark varsa, alıcı ödemenin gerçek değer üzerinden yapıldığını ancak yazılı delille (resmi nitelik taşıyan örneğin, bankadaki hesap hareketini gösterir hesap ekstresi, banka havalesi, PTT havalesi gibi bir belge ile) kanıtlayabilir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 03.03.2022 tarih ve 2021/168 -2022/252 E K sayılı, 08.10.2019 tarih ve 2017/2248-2019/998 E K sayılı, 20.11.2018 tarih ve 2018/141-2018/1747 E K sayılı kararları ile yerleşik diğer içtihatları)"

Sonuç Olarak

Taşınmaz satışı sırasında ödenmeyen satış bedeli, tapu dairesinden çıktıktan hemen sonra ödeneceği gerekçesiyle satıcının aldatılması halinde irade fesadına (aldatma) dayalı tapu iptal ve tescil davası açılabileceği şu yazımızda ifade edilmişti. https://kutelhukuk.com/blog/satis-bedelinin-odenmemesi-nedeniyle-tapu-iptali-ve-tescil-yargitay-kararlari Yargıtay uygulamasına göre satış bedelinin ödenmediği iddiası tek başına tapu iptali için yeterli değil ise de irade sakatlığının varlığı halinde tapu iptali mümkündür. Tapu iptalinin mümkün olmadığı hallerde bedelin ödenmesi talebinin ispatı meselesi önem arz edecektir. Tapudaki resmi senette satış bedelinin düşük gösterilmesi halinde, gerçek satış değerinin bundan daha yüksek olduğunun ve aradaki farkın ödenmediğinin ispatı yükü kural olarak satıcı üzerindedir. Satıcı yazılı olarak satış bedelinin gerçek tutarını ispatlayabiliyorsa, artık ispat yükü davalı tarafın ödemeleri ispat etmesi gerekir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 19.11.2025

 

 

[1] Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2023/1114 K. 2024/3407 T. 30.04.2024:"Tapu müdürlüğünce düzenlenen resmi satış senedinde, davacının devrettiği taşınmaz hisse karşılığı olarak 770.000,00 TL satış bedelinin de davacıya ödediğinin belirtildiği, bu senedin gerek taraflar gerekse resmi memur tarafından imzalanarak onaylandığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100 sayılı Kanun) 189/3, 200, 201, 203 üncü maddelerinde belirtilen ispat kuralları gereği, davacı tarafın resmi nitelikteki resmi satış senedinin aksine, satış bedelinin kendilerine ödenmediği iddiasın yine kesin delille ispat etmesi gerektiği, bu durumda ispat yükünün davacıda olduğu, davacı tarafça kesin bir delil bildirmediği, tanık dinletilmesine davalı tarafça muvafakat gösterilmediği ve dava dilekçesinde yemin deliline açıkça dayanılmadığı gerekçesi ile ispat olunamayan davanın reddine karar verilmiştir."

[2] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2013/8050 K. 2014/4962 T. 25.02.2014:"Hemen belirtmek gerekir ki, taraflar arasında düzenlenen senet resmi nitelikte olup, bu bağlamda davacının satış bedelinin ödenmediği iddiasının mülga HMUK 290.maddesi ve 6100 sayılı HMK 201.maddesi gereğince yazılı delil ile ispatı gerekmektedir. Davacının dosyaya sunduğu deliller ile bu hususu ispat edemediği görülmekte olup, bu itibarla ispat yükü ters çevrilmek suretiyle davalının satış bedelini ödediği iddiasını geçerli şekilde kanıtlayamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır. Mahkemece, değinilen bu yön dikkate alınarak davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde davaların kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir."

[3] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2018/3123 K. 2018/7378 T. 27.06.2018:"somut olayda davacı taşınmazı davalıya 165.000,00 TL'ye sattığını iddia ettiğine göre bu iddiasını yazılı belge ile ispatlamalıdır. Davanın niteliği gereği olayda tanık da dinlenemez. O halde, mahkemece, açıklanan hususlar gözetilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken ispat yükü tersine çevrilerek davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir."

[4] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/16578 K. 2016/4866 T. 21.04.2016:"Resmi akitte; taşınmazın satış bedeli olarak kabul edilen toplam 325.000.TL'nin nakden ve tamamen ödendiği açıkça yazılı olduğuna göre, satış bedelinin gerçekte 380.000.-TL olduğu ve bu miktardan 80.000.-TL'nin de ödenmediği yönündeki iddiasını, davacının, aynı kuvvette yazılı belge ile ispatlamak zorunda olduğu tartışmasızdır. Ne var ki; davacı, bu iddialarını aynı kuvvette yazılı bir belge ile ispat edebilmiş değildir."

[5] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2022/7131 K. 2023/3283 T. 14.06.2023:"satış bedelinin miktarı ve ödenmediği iddiasının ispat külfetinin davacıda olduğu, resmi senetteki satış bedeli olan 30.000,00 TL'nin davalıya ödendiğinin yazılı olduğu, davacının dava konusu taşınmaza ilişkin satış iradesinin bulunduğu ve iradeyi fesada uğratan hallerin varlığının da ileri sürülmediği, taraflar arasında düzenlenen senet, resmi nitelikte olup, davacının gerçek satış bedelinin resmi senette yazılı tutardan daha fazla olduğu ve satış bedelinin tamamının ödenmediği iddiasının 6100 sayılı HMK 200. maddesi gereğince yazılı delil ile ispat edilmesi gerektiği gerekçesi ile davacının istinaf isteğinin 6100 sayılı HMK'nın 353/(1).b.1 maddesi uyarınca esastan reddine verilmiştir."

[6] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/3361 K. 2025/3481 T. 03.07.2025:"davacının terditli istemi olan bedelin tahsili isteminin değerlendirilmesinde; davaya konu taşınmazın yukarıda açıklandığı üzere geçerli bir satışa konu olduğu, davacı tarafından sözleşmede borç altına girilen taşınmazın davalı adına kayıt ve tescil edilerek asli edimin yerine getirildiği ancak dosya içerisindeki banka dekontuna göre davalının yükümlendiği asli edim olan bedelin ifasını tam ve eksiksiz şekilde yerine getirdiği hususunun yöntemince ispatlanamadığı, sadece 100.000,00 TL ödeme yaparak anlaşılan bedelin dörtte birini ifa ettiği, bilirkişi raporunda tespit edilen taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli nazara alınarak taşınmazın satış bedelinin ifa edilmeyen kısmına yönelik hüküm tesis edilmesi gerektiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Yerel Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve yeniden hüküm tesisi ile davacının hile ve gabine dayalı tapu iptal ve tescil isteminin ispatlanamadığından reddine, davacının terditli bedelin tahsiline yönelik isteminin kısmen kabulü ile 289.908,75 TL taşınmaz bedelinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir."

[7] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2017/5490 K. 2020/2634 T. 24.02.2020:"Taşınmazın resmi satış senedinde satış bedeli olarak 151.000,00 TL gösterilmiş ise de, satış bedelinin bundan farklı olduğu tarafların ikrarıyla sabittir. Satış bedelinin tamamen ödenmediği de tapu devrinden sonra yapılan ödemelerden anlaşılmaktadır. Şu halde mahkemece uyuşmazlık konusu 50.000,00 TL'nin ödenip ödenmediğine davalının delillerine göre karar verilmesi gerekirken, bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."

[8] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/632 K. 2022/2978 T. 11.04.2022:"davalı tarafça bildirilen diğer delillerin toplanması, satış bedelinin ödenip ödenmediğinin saptanması, davalının savunmasını kanıtlayamaması halinde, davacı tarafından satış bedeli olarak gönderildiği belirtilen ödemelerin resmi akitte yazan satış bedelinden mahsup edilmesi ve kalan kısmın davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, davalının sunduğu cevap dilekçesi ile ispat yükünün yer değiştirdiği ve ödeme savunmasının davalı tarafça kanıtlanması gerektiği göz ardı edilerek eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir."

[9] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/27784 K. 2019/9852 T. 14.10.2019:"Dosya kapsamından; davacı adına kayıtlı ... Mahallesi 3054 ada 2 parselde 1/4 arsa paylı 1. kat 2 nolu meskenin davalı ... tarafından davacıya vekaleten 10.12.2012 tarihinde 37.000,00-TL bedel ile davalı ...'e satıldığı, resmi senette satış bedelinin nakden ve tamamen alındığı hususunun belirtildiği, taraflar arasında başkaca herhangi bir sözleşme bulunmadığı anlaşılmıştır. Davacı taşınmazın 100.000,00-TL bedel karşılığı satıldığını iddia ederken, davalı ... satış bedelinin 37.000,00-TL olduğunu savunmaktadır. O halde mahkemece, taşınmazın taraflar arasında belirlenen satış bedelinin yazılı belge ile ispatlanması gerektiği, dava konu taşınmaza ilişkin 10.12.2012 tarih ve 3668 yevmiye nolu resmi tapu satış belgesinin de mevcut olduğu hususları değerlendirilip sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir."

[10] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3021 K. 2025/2963 T. 22.05.2025:"Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, 30.07.2018 tarihli harici daire satış sözleşmesinde satış bedelinin 900.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı, resmi senette satış bedelinin 250.000,00 TL olarak belirlendiği, davalının sözleşmeye konu bedelin 550.000,00 TL olduğunu ve bedelin ödendiğine ilişkin iddialarını ispat edemediği, sözleşmedeki cezai şarta ilişkin düzenleme haksız şart olduğundan kesin hükümsüz olduğu, davalı borçlunun yalnız başına ne kadar borçlu olduğunu tespit edebilecek konumda bulunması nedeniyle alacağın likit ve muayyen nitelikte olduğunun kabulü ile icra inkar tazminatına hükmedilmesinin yerinde olduğunun anlaşılmasına göre; davacı vekilinin sair, davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir."

[11] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2014/29422 K. 2015/26488 T. 07.09.2015:"Hal böyle olmasına rağmen, davalı asil, 10.09.2013 tarihli celsede verdiği beyanında, dava konusu taşınmaz için 90.000 TL'ye anlaştıklarını, ancak borcun tamamını ödediğini ifade etmiş olduğundan, bu beyan ikrar niteliğindedir ve artık ispat yükü davalıya geçtiğinden, davalı tüm bedelin ödendiği iddiasını ispatla mükelleftir. Bu itibarla, mahkemece ispat yükü ters çevrilmek suretiyle, davanın reddine karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır."

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.